كيفية حساب زكاة العقارات والاراضي

كيفية حساب زكاة العقارات والاراضي



لقد اختلف العلماء عند الحديث عن زكاة الأرض المستأجرة للزراعة حول مناط الحكم. ومن خلال استعراض أقوالهم حول زكاة الأرض المستأجرة للزراعة، يمكن فهم مناط حكم زكاة الأموال بوجه عام بما في ذلك زكاة الأراضي والمساهمات العقارية. هناك رأيان حول مناط حكم زكاة الأرض المستأجرة فقد قال مالك والشافعي والثوري وابن المبارك وأبو ثور وجماعة، إن الزكاة على صاحب الزرع، أما الرأي الثاني وهو رأي أبي حنيفة وأصحابه فقالوا إن الزكاة على رب الأرض وليس على المستأجر منه شيء(1).

السبب في الاختلاف يعود إلى هل الزكاة حق الأرض أو حق الزرع أو حق مجموعها، فذهب الجمهور إنه للشيء الذي تجب فيه الزكاة وهو الحب أي الزرع أما أبو حنيفة فذهب إلى أنه للشيء الذي هو أصل الوجوب وهو الأرض.

أما الإمام محمد بن رشد القرطبي فهو يرى أنه حق لمجموعها أي الأرض والزرع(2). ويترتب على هذا الاختلاف في النظرة إلى مناط الزكاة بالنسبة للأرض المستأجرة النظر إلى مناط حكم الزكاة بوجه عام فهل هو على المال نفسه والمال الذي تجب فيه الزكاة بالنسبة للزراعة فهو ما أخرجته الأرض أم على مالك المال والأرض بحد ذاتها لا تجب فيها وإنما تجب على من يمتلك الأرض فالوجوب في أصله يعود إلى مالك الأرض أم على كليهما.

المتتبع لآيات القرآن المتعلقة بالزكاة نجد أن القرآن أشار إلى أن مناط حكم الزكاة يعود أحياناً إلى مالك المال وأحياناً إلى المال نفسه وأحياناً إلى الاثنين معاً، فقد ورد حول وجوب الزكاة على مالك المال قوله تعالى: (وَآتُوهُمْ مِنْ مَالِ اللَّهِ الَّذِي آتَاكُمْ) (النور: من الآية33)، وقوله تعالى: (وَأَنْفِقُوا مِنْ مَا رَزَقْنَاكُمْ مِنْ قَبْلِ أَنْ يَأْتِيَ أَحَدَكُمُ الْمَوْتُ فَيَقُولَ رَبِّ لَوْلا أَخَّرْتَنِي إِلَى أَجَلٍ قَرِيبٍ فَأَصَّدَّقَ وَأَكُنْ مِنَ الصَّالِحِينَ) (المنافقون:10)، وقوله تعالى: (خُذْ مِنْ أَمْوَالِهِمْ صَدَقَةً تُطَهِّرُهُمْ وَتُزَكِّيهِمْ بِهَا) (التوبة: من الآية103)، أما ما يتعلق بالمال نفسه فقوله تعالى: (كُلُوا مِنْ ثَمَرِهِ إِذَا أَثْمَرَ وَآتُوا حَقَّهُ يَوْمَ حَصَادِهِ) (الأنعام: من الآية141)، ففي هذه الآية إشارة إلى أن الزكاة حق في الزرع، والزرع هو المال المستفاد من الأرض ويفسر هذا الفهم للآية ما روي عن رسول الله صلى الله عليه وسلم في الحديث الصحيح: "ليس على المسلم في فرسه ولا عبده صدقة"، ويفهم من هذا الحديث أن وجوب الزكاة إنما هو في المال نفسه وليس على مالك المال، وقوله تعالى: (وَالَّذِينَ يَكْنِزُونَ الذَّهَبَ وَالْفِضَّةَ وَلا يُنْفِقُونَهَا فِي سَبِيلِ اللَّهِ فَبَشِّرْهُمْ بِعَذَابٍ أَلِيمٍ) (التوبة: من الآية34)، أما بالنسبة لما ورد في أن الزكاة واجبة على المال ومالك المال معاً ففي قوله تعالى: (يَا أَيُّهَا الَّذِينَ آمَنُوا أَنْفِقُوا مِنْ طَيِّبَاتِ مَا كَسَبْتُمْ وَمِمَّا أَخْرَجْنَا لَكُمْ مِنَ الْأَرْضِ) (البقرة: من الآية267)، وقوله تعالى: (وَفِي أَمْوَالِهِمْ حَقٌّ لِلسَّائِلِ وَالْمَحْرُومِ) (الذاريات:19).

ونفهم من مدلول هذه الآيات جميعها أن الزكاة تتعلق بالمال من حيث انه مال فلا تجب على من لا مال له فأداء الزكاة مرتبط بوجود المال ولهذا كان عمر بن الخطاب رضي الله عنه يقول ما معناه: (تاجروا في أموال اليتامى حتى لا تأكلها الزكاة)، كما أنها تتعلق بمالك المال من حيث أنه المتصرف في المال وهو مستخلف فيه فهو بمثابة الوكيل وقد أشار القرآن الكريم إلى ذلك في قوله تعالى: (وَأَنْفِقُوا مِمَّا جَعَلَكُمْ مُسْتَخْلَفِينَ فِيهِ) (الحديد: من الآية7)، وقوله تعالى: (يَا أَيُّهَا الَّذِينَ آمَنُوا لا تُلْهِكُمْ أَمْوَالُكُمْ وَلا أَوْلادُكُمْ عَنْ ذِكْرِ اللَّهِ) (المنافقون: من الآية9)، وبهذا يمكن القول بأن مناط حكم الزكاة يرجع إلى المال نفسه من حيث وجوب الزكاة فيه إذا بلغ النصاب ولذا نجد أن نصاب الزكاة في الأنعام مرتبط بعددها وفي الناتج من الأرض في مقداره، أما مالك المال فإن مسئوليته تقتصر على أمر الله له بإخراج الزكاة المحدد مقدارها إذا توفر المال لديه، ومن هنا فإن اختلاف الفقهاء من حيث وجوب وعدم وجوب إخراج المال في الديون المرجوة وغير المرجوة يؤكد أن مناط الحكم في الزكاة هو المال نفسه ويزول الحكم بزواله ويتأكد بوجوده.

المثال الأول على الأرض المساهمة فيها بدون تطوير:
قام تاجر بالإعلان عن المساهمة في أرض مشاعة سعر المتر مائتي ريال ومساحتها مائة ألف متر وتم فتح المساهمة وبدأت المشاركة بتاريخ 1/1/1420هـ وتم بيعها في 30/12/1425هـ بسعر المتر مائتي ريال وقد قيمت من قبل مختص في العقار في نهاية عام 1420هـ لغرض تحديد مقدار الزكاة بسعر المتر مائة وعشرين ريالاً وفي نهاية عام 1421هـ بسعر المتر بتسعين ريالاً وفي نهاية عام 1422هـ سعر المتر مائة وخمسين ريالاً وفي نهاية عام 1423هـ بسعر المتر مائة وعشرين ريالاً وفي نهاية عام 1424 بسعر المتر مائة وثمانين ريالاً.
قم باحتساب الزكاة المستحقة على الأرض لكل سنة وتحديد مقدار زكاة المتر؟

الحل:
وفقاً لما ورد في ورقة الأخ الدكتور فهد المشعل وما أخذ به وهو وجوب الزكاة في الأرض المعدة للبيع ووفق رأي اللجنة الدائمة للفتوى المشار إليها في بحثه فسيتم احتساب الزكاة سنوياً على أن يقوم وكيل البيع (وكيل المساهمين) بدفع الزكاة عند بيعها وخصم الزكاة من إجمالي البيع وإعطاء المساهم الصافي لأن المساهم قد لا يتيسر له معرفة أسعار الأرض خلال السنوات السابقة من حيث قيمة المتر وبالتالي لا يكتفي بقيمة الشراء وإنما تكون الزكاة على قيمة الأرض. والأخذ بهذا الإجراء سوف يحقق العدالة لكل من مستحقي الزكاة ومالك الأرض
قيمة المساهمة عند الشراء = 200.000 × 100 = 20.000.000 ريالاً
مقدار زكاة عام 1420هـ = 20.000.000 × 2.5% = 500.000 ريالاً
قيمة الأرض في نهاية 1421هـ=200.000 ×90 = 18.000.000 ريالاً
مقدار زكاة عام 1421هـ =18.000.000× 2.5% = 450.000 ريالاً
قيمة الأرض في نهاية 1422هـ=200.000 × 150 = 30.000.000 ريالاً
زكاة عام 1422هـ =30.000.000× 2.5% = 750.000 ريالاً
قيمة الأرض في نهاية 1423هـ=200.000 × 120 = 24.000.000 ريالاً
زكاة عام 1423هـ =24.000.000× 2.5% = 600.000 ريالاً
قيمة الأرض عام 1424هـ =200.000 × 180 = 36.000.000 ريالاً
زكاة عام 1424هـ =36.000.000× 2.5% = 900.000 ريالاً
قيمة البيع =200.000× 200 = 40.000.000 ريالاً
زكاة عام 1425هـ =40.000.000× 2.5% = 1.000.000 ريالاً
إجمالي الزكاة خلال المدة = 500.000 + 450.000 + 750.000 + 600.000 + 1.000.000 = 3.300.0000 ريالاً
نصيب السهم من الزكاة = 3.300.0000 ÷ 200.000 = 16.5 ريالاً

يخير المساهم إما أن يقوم وكيل المساهمين بدفع الزكاة نيابة عنه أو يقوم المساهم بدفعها. ففي هذه الحالة عند قيام المساهم بدفعها يكون نصيب المساهم للمتر 200 ريالاً على أن يخبره بمقدار زكاة السهم، وإن قام الوكيل بدفع الزكاة عن المساهم فإن ما يتم دفعه للمساهم للمتر الواحد هو 200-16.5= 183.5 ريالاً.

حالة البيع بخسارة حيث تم بيع الأرض بسعر المتر 50 ريالاً ففي هذا المثال يكون إجمالي الزكاة هو:
500.000 + 450.000 + 750.000 + 600.000 + 250.000 = 2.550.000 ريالاً
نصيب المتر من الزكاة = 2.550.000 ÷ 200.000 = 12.75 ريالاً
قيمة بيع الأرض 200.000 × 50 = 10.000.000 ريالاً
قيمة السهم = 10.000.000 ÷ 200.000 = 50 ريالاً
مقدار ما يعاد للمساهم من قيمة مساهمته للمتر بعد خصم الزكاة = 50 – 12.75 = 37.25 ريالاً

وبالنسبة لزكاة المساهمات العقارية المتعثرة والتي ناقشها الدكتور يوسف القاسم في هذه الندوة والتي أوضح أن هناك حالتين الأولى أن مدة التعثر غير محدودة المدة ويتوقع رجوع رأس المال أو بعضه، والحالة الثانية التوقع بعدم إمكان الحصول على رأس المال ففي الحالة الأولى فقد قاسها على زكاة دين المعسر والمماطل فهناك ثلاثة أقوال فيما يتعلق بحكم الزكاة: الأول أنه يجب فيه الزكاة فيزكيه إذا قبضه لما مضى وهو مذهب الحنفية والشافعة والحنابلة ففي هذه الحالة يتم احتساب الزكاة وفق ما أشير إليه في الحل.

أما القول الثاني فإنه يزكيه إذا قبضه لسنة واحدة وهو مذهب المالكية وعمر بن عبد العزيز والحسن والليث والأوزاعي وعليه فإن الزكاة تحتسب كما في المثال السابق على النحو التالي:
لقد تم بيع الأرض بسعر المتر الواحد في نهاية عام 1425هـ بسعر مائتي ريالاً فإن الزكاة الواجب على المتر على النحو التالي:
لقد تم بيع الأرض بسعر المتر مائتي ريال فزكاة المتر هي 200 × 2.5% = خمسة ريالات على أساس أن المتر بيع بمبلغ مائتي ريالاً فإن قام الوكيل بدفع الزكاة نيابة عن المساهم فإن قيمة المتر المعاد للمساهم هو: 200 – 5 = 195 ريالاً، أما إذا لم يقم الوكيل بدفع الزكاة فيعاد للمساهم مبلغ مائتي ريال للمتر.

أما في حالة بيع المتر بمبلغ 50 ريالاً فإن:
قيمة البيع = 200.000 × 50 = 10.000.000 ريالاً.
مقدار زكاة الأرض = 10.000.000 × 2.5% = 250.000 ريالاً.
زكاة المتر الواحد هو مبلغ 250.000 ÷ 200.000 = 1.25 ريالاً.
فيكون مقدار قيمة المتر المباع بعد خصم الزكاة = 50 – 1.25 = 48.75 ريالاً.

القول الثالث فهو عدم وجوب الزكاة، وهو قول الشافعي في القديم ورواية عند الحنابلة وبالتالي لا يدفع المساهم زكاة عند استعادة مساهمته ويبدأ احتساب الحول من تاريخ استلامه المبلغ.

أما بالنسبة للحالة الثانية بعدم انتهاء التعثر والتوقع بعدم الحصول على أي شي من رأس المال فقد قاس الدكتور القاسم هذه الحالة على زكاة المال الضمار. وحكم زكاة المال الضمار في القترة الميئوس منها بعدم عودة رأس المال لصاحبه فيه ثلاثة أقوال:
القول الأول: إنه لا يجب فيه الزكاة وهو قول الحنفية والقول القديم عن الشافعي ورواية عند الحنابلة وعليه ففي المثال السابق إذا اعتبرنا المساهمة ميئوس من عودة رأس المال فلا زكاة عليه وفي حالة عودة المساهمة فيبدأ الحول عند استلامه واعتبار بدء حوله من تاريخ استلامه.

القول الثاني يزكيه إذا قبضه لسنة واحدة وهو مذهب المالكية وقول عطاء والحسن والأوزاعي وعليه فإن الزكاة تخرج كما في المثال المشار إليه على النحو التالي:
في حالة بيع المتر بمبلغ مائتي ريال فيكون مقدار زكاة المتر مبلغ خمسة ريالات، أما إذا كان سعر بيع المتر خمسين ريالاً فيكون مقدار زكاة المتر مبلغ 1.25، ريالاً والقول الثالث إنه يجب فيها الزكاة وتزكى المساهمة إذا قبض المال لما مضى وهو مذهب الشافعي على القول الجديد وهو الصحيح من مذهب الحنابلة وقول الثوري وعليه فإن مقدار الزكاة إذا كان بيع المتر بمائتي ريال هو 16.5 ريالاً أما في حالة إذا كان بيع المتر بخمسين ريالاً فإن مقدار الزكاة كما في المثال يبلغ 12.75 ريالاً من قيمة المتر.

المثال الثاني بالنسبة للمساهمات للأراضي المطورة:
قام مكتب عقاري بالإعلان عن المساهمة في أرض قدرت مساحتها بمليون متر مربع سعر المتر قبل التطوير بخمسين ريالاً وتم صرف مبلغ عشرين مليون عليها من أجل التطوير ويشمل التطوير رصف الشوارع وإنارتها وإيصال الكهرباء والتلفون وغير ذلك من الخدمات وقد حدد نظام البلدية أن ينزع من الأرض 30% للطرق والمنافع العامة (حدائق، مساجد، مدارس) وقد أقفلت المساهمة في 1/1/1420هـ وقد مضت أكثر من ثلاث سنوات لم يتم بيعها وفي 30/12/1423 تم بيع الأرض بسعر المتر المطور بمائة وثمانون ريالاً.
وقدر سعر المتر المطور في السنة الأولى المنتهية في 30/12/1420هـ بسعر 90 ريالاً في المتوسط.
وقدر سعر المتر في السنة الثانية المنتهية في 30/12/1421ـ بسعر 120 ريالاً في المتوسط.
وقدر سعر المتر المطور في السنة الثالثة المنتهية في 30/12/1422هـ بسعر 80 ريالاً في المتوسط.
وبيع المتر المطور بسعر 180 ريالاً في المتوسط.
احتسب زكاة هذه المساهمة

الحل:
قيمة شراء الأرض = 1.000.000 × 50 = 50.000.000 ريالاً
تكلفة الأرض بعد التطوير = 50.000.000 + 20.000.000 = 70.000.000 ريالاً
مساحة الأرض بعد التطوير القابلة للبيع = 1.000.000 × 30 %= 700.000 ريالاً
تكلفة المتر المطور = 70.000.000 ÷ 700.000 = 100 ريالاً
قيمة الأرض في 30/12/1420هـ = 700.000 × 90 = 63.000.000 ريالاً
الزكاة للعام 1420هـ = 63.000.000 × 2.5% = 1.575.000 ريالاً
قيمة المتر المطور للأرض في نهاية عام 1421هـ = 700.000 × 120 = 84.000.000 ريالاً
مقدار زكاة عام 1421هـ = 84.000.000 × 2.5% = 2.100.000 ريالاً
قيمة المتر المطور للأرض في عام 1422هـ = 700.000 × 80 = 56.000.000 ريالاً
مقدار زكاة عام 1422هـ = 56.000.000 × 2.5% = 1.400.000 ريالاً
مقدار قيمة البيع في 30/12/1423هـ = 700.000 × 180 = 12.600.000 ريالاً
مقدار الزكاة = 126.000.000 × 2.5% = 3.150.000 ريالاً
إجمالي الزكاة = 1.575.000 + 2.100.000 + 1.400.000 + 3.150.000 = 8.225.000 ريالاً
نصيب المتر من الزكاة = 8.225.000 ÷ 700.000 = 11.75 ريالاً
قيمة المتر بعد الزكاة = 180 – 11.75 = 168.25 ريالاً

في حالة كون هذه المساهمة متعثرة فحسب ما ورد في بحث الدكتور يوسف القاسم والذي ونظراً إلى إلحاقها بزكاة دين المعسر والمماطل فتستحق الزكاة على النحو التالي:
وعلى القول الأول فتحسب الزكاة وفق المثال، وعلى القول الثاني حسابها على السنة الأخيرة والتي قبض فيها رأس المال والربح فتكون زكاة المتر 3.150.000 ÷ 700.000 = 4.5 ريالاً

وحسب القول الثالث فلا زكاة عليه ويبدأ احتساب حول المال من تاريخ عودة رأس المال، أما في حالة قياس زكاة المساهمات المتعثرة بالمال الضمار فقد ورد في حكم زكاته ثلاثة أقوال:
القول الأول: أنه لا يجب فيه الزكاة
والقول الثاني: يزكيه إذا قبضه لسنة واحدة ووفق المثال فزكاة المتر الواحد 4.5 ريالاً.
والقول الثالث يزكيه إذا قبضه ويزكيه عن ما مضى، أي يتم احتساب الزكاة وفق المثال فتكون زكاة المتر الواحد 11.75 ريالاً.

_______________
(1) بداية المجتهد ونهاية المقتصد للإمام محمد بن رشد القرطبي الجزء الأول صـ247.
(2) المرجع السابق الجزء الأول 247، 248.

http://i60.tinypic.com/b8pzep.jpg


http://i59.tinypic.com/dwos8.jpg

موقع وظائف العرب من هنا