بحث في القانون الجزائري عقد الإيجار

بحث في القانون الجزائري عقد الإيجار

عقد الإيجار : عقد الإيجار بحث في القانون الجزائري
عرف المشرع الجزائري عقد الإيجار في م.467 المعدلة بقانون 07-05 بتاريخ 13/05/2007 على أنه: "عقد يُمكّن المؤجر بمقتضاه المستأجر من الانتفاع بشيء لمدة محددة مقابل بدل إيجار معلوم." ويكون الثمن في الأصل مالا، إلا أنه يجوز أن يكون هذا البدل تقديم عمل.
ويستفاد من هذا التعريف أن عناصر الإيجار هي التمكين من الانتفاع والأجرة والمدة. و يلاحظ أن هذا التعريف من التجديدات التي جاء بها المشرع في القانون 07-05 بحيث تم تعديل المادة القديمة التي كانت تنص على أنه: "ينعقد الإيجار بمقتضى عقد بين المؤجر والمستأجر."
حيث كانت هذه المادة تهتم بانعقاد عقد الإيجار إضافة إلى أنها جمعت بين التعريف وحق البقاء للزوجة المطلقة الحاضنة. ويلاحظ أيضا أن هذه المادة المعدلة ما كان ينصب موضوعها على السكنات أو الأماكن المعدة للسكن. بحيث أن عقد الإيجار ينصب على عدة مواضيع أو محلات مثلا السكنات والأراضي الفلاحية والمحلات المخصصة للمهن.
ونجد أن المادة الجديدة جعلت من الالتزام بالتمكين من الانتفاع شرطا أساسيا بحيث يعتبر التزام ايجابي ومن باب الأولى. فيجب على المؤجر تسليم العين المؤجرة لتمكين المستأجر من الانتفاع بها.
خصائص عقد الإيجار.
1. عقد الإيجار هو عقد رضائي.
لا ينعقد في شكل خاص كأصل عام، ما لم يوجد نص خاص يقيد هذا المبدأ، وقد نجد بعض الاستثناءات التي تلزم إبرام عقد الإيجار كتابة. مثلا م.507 مكرر 1 من قانون 07-05 التي تخضع الإيجارات ذات الاستعمال السكني المبرمة من قبل المؤسسات العمومية المختصة إلى الأحكام الخاصة بها. مما نستنتج أن قوانينها الأساسية تشترط كتابة عقد الإيجار. مثلا عقود الإيجار الصادرة عن ديوان شركة التسيير العقاري. وكذلك بالنسبة لإيجارات الأراضي الفلاحية الخاصة بالمستثمرة الفلاحية، فهي تخضع إلى مبدأ الكتابة عادة الأولى.
ولا ننسى في هذا الصدد المرسوم التشريعي رقم 93-01 المؤرخ في 01/03/1993 المتعلق بالنشاط العقاري المعدل والمتمم بقانون 07-05 حيث أن المادة 21 منه تشترط وجوبا العلاقة ما بين المستأجر والمؤجر في عقد الإيجار طبقا للنموذج الكتابي الذي حدده المرسوم التنفيذي رقم 74-69 بتاريخ 19/04/1974 المتضمن المصادقة على نموذج عقد الإيجار المتعلق بالنشاط العقاري . كذلك يجب الإشارة إلى أن نظرية عقد الإيجار في القانون المدني لا تنطبق على الإيجارات التجارية كأصل عام، باعتبار أن الإيجارات التجارية يجب أن تكون مكتوبة تحت طائلة البطلان ابتدءا من سنة 2005.
2. عقد الإيجار من عقود المعاوضة: حيث يأخذ كل من المؤجر والمستأجر مقابلا لما يعطيه.
3. عقد الإيجار من العقود الملزمة لجانبين: فالمؤجر يلتزم من تمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة والمستأجر يلتزم بدفع الأجرة.
4. عقد الإيجار عقد من عقود المدة: فالزمن عنصر جوهري فيه، لأن الانتفاع يبرر بمرور الوقت، وهو يختلف عن العقود الفورية التي لا يلعب فيها الزمن دورا جوهريا، لأن الأجرة تحسب على أساس مدة الانتفاع.
5. عقد الإيجار من العقود الواردة على الانتفاع بالشيء: وهو يشبه عقد العارية ويختلف عن عقد البيع والمقايضة والهبة والشركة والقرض، إذ هي عقود واردة على الملكية.
6. عقد الإيجار يقتصر على إنشاء التزامات شخصية: فهو لا ينشأ حقا عينيا للمستأجر على العين المؤجرة، ويترتب على ذلك اعتبار الإيجار من أعمال الإدارة كقاعدة عامة وليس من أعمال التصرف.

تمييز عقد الإيجار عن غيره من العقود الأخرى.
و المقصود بذلك هو تكييف العقد المعروض بإعطائه الوصف الصحيح في القانون لأن التكييف لا يتوقف على ما يذكره المتعاقدان في هذا الشأن، بل على ما يعطيه القانون باتفاقهما من وصف باعتبار ذلك مسألة قانونية. و التكييف مسألة أولية يعتمد عليها القضاء ويجب ضبطها قبل معرفة أثر العقد.
الإيجار والبيع.
الإيجار قد يلتبس بالبيع بحيث قد يتشابها وخاصة في بعض أنواع العقود وعندما يتعلق الأمر ببيع المنفعة وهي الثمار المستقبلية، فقد تدق الصعوبة في التكييف بين اعتبار العقد بيعا للثمار أو إيجارا للأرض. وإذا حاولنا أن نرجع إلى ما إذا كان العقد إيجار أو بيع فيجب التمييز بين المحصول والثمار. فالمحصولات هي التي ستخرج وستؤدي إلى انتقاص من أصل الشيء، كاقتطاع أشجار من الأرض أو اقتطاع أحجار من المحاجر. والعقد الوارد على هذه المحصولات يعتبر بيعا وليس إيجارا للأرض سواء كان المقابل فيه مبلغا معينا أو محسوبا على أساس الثمن.
وأما الثمار وهي التي تنتجها الأرض بصفة دورية مستمرة دون أن تنقص من أصلها كالثمار الزراعية فان هذا الأمر يثير الصعوبة في اعتبار العقد بيعا للثمار أو إيجارا للأرض. فحكم القضاء الفرنسي بأنه يعد عقد بيع ثمار الأشجار ولو سماه المتعاقدان إيجارا طالما ن المالك احتفظ لنفسه بالحق في استعمال الأرض محل العقد. وكذلك إذا كان عن زراعة الأرض على المالك كان العقد بيعا وأما إذا كان على الطرف الآخر كان عقد إيجار.
عقد الإيجار والبيع الإيجاري.
عقود البيع الإيجاري هي عقود ترد على منقولات أو عقارات ومفادها أنها عقود إيجار وأن المقابل الذي يدفع بالتقسيط هو الأجرة، ولكن يوجد شرط يقرر أنه في نهاية الإيجار ودفع جميع الأقساط فان المستأجر يحتفظ بالشيء وعلى سبيل الملكية ويعتبر هذا الشرط وعد بالبيع.
يرى الفقهاء أن هذه العقود هي في الحقيقة عقود بيع. إلا أن مصلحة البائع يوصفها بأنها إيجار لضمان حصوله على الثمن وقد أثارت هذه العقود مشكلة في تكييفها وقد اعتبرها البعض إيجارا متضمنا وعدا بالبيع. واعتبرها البعض الآخر إيجارا معلقا على شرط فاسخ وبيعا معلقا على شرط واقف والشرط في الحالتين هو دفع كل الأقساط.
عقد الإيجار وعقد الاعتماد الإيجاري (الإيجار التمويلي).
يعد الاعتماد الإيجاري صورة من صور التكوين العيني التي تمكن المشرع أو المؤسسة الاقتصادية من الحصول على الأصول الرأسمالية المنقولة وغير المنقولة إذ بدلا من شراء المشروع بشراء المعدات اللازمة لتشغيله يلجأ إلى أحرى الشركات المتخصصة المعتمدة قانونا بشرط أن تكون شركة مساهمة أي شركة أموال ويستوي أن تكون شخص معنوي خاص أو عام في مزاولة نشاط التأجير التمويلي ليبرم معها عقد تلتزم بشراء المعدات التي يحددها المشروع وذلك من اجل تأجيرها له للمدة المتفق عليها مقابل أجرة يلتزم المشروع بدفعها إضافة إلى نسبة من الأرباح الصافية خلال مدة استعمال هذه المعدات ويمنح المستأجر حق امتياز في نهاية مدة الإيجار من شراء المال محل العقد بثمن مخفض يخصم منه المبالغ التي دفعها المستأجر خلال مدة الإيجار.
وتسري على العلاقة ما بين الشركة الممولة والمشروع أحكام عقد الإيجار بما لا يتعارض مع الطبيعة الخاصة بعقد الاعتماد الإيجاري حيث صدر هذا النظام في الجزائر في 1996.
التمييز بين حق المستأجر وحق المنتفع.
يتشابه الإيجار مع الانتفاع في أن كل منهما يرد على الانتفاع بشيء مملوك للغير ولمدة محددة إلا أن هناك فرق بينهما يبرز في كون أن حق المستأجر هو حق شخصي من قِبل المؤجر وليس حق عيني على العين المؤجرة على خلاف حق الانتفاع الذي يعطي حقا عينيا لصاحبه باعتباره تجزئة لملكية الشيء الوارد عليه.
إن حق الانتفاع ينتهي حتما بوفاة المنتفع، أما حق المستأجر كأصل عام ينتقل إلى ورثته ما لم يكن هناك نص أو اتفاق يجعل من حق الإيجار على اعتبار شخصي للمستأجر نفسه. (في ظل تعديل 2007 تم إلغاء المادة التي كانت تجيز حق بقاء الورثة بعد وفاة المستأجر وهو المورِث). بحيث أضاف المشرع مادة تمنع انتقال الإيجار إلى الورثة (م.369 مكرر2). إن حق الانتفاع يكون مصدره أي سبب من أسباب كسب الملكية ما عدا الميراث، وأما الإيجار فليس له مصدر سوى العقد وكذلك الانتفاع يكون بمقابل أو بدون مقابل، أما الإيجار فهو دائما بمقابل.
عقد الإيجار وعقد العارية.
الأصل أن يرد كل من العقدين على الانتفاع بشيء و مع ذلك فالفارق الأساسي بينهما أن الإيجار انتفاع بمقابل وأما العارية فهي الانتفاع بدون مقابل أو بدون عوض. و يعرف المشرع الجزائري عقد العارية على أنه: "عقد يلتزم بمقتضاه المعير أن يسلم المستعير شيئا غير قابل للاستهلاك ليستعمله بلا عوض لمدة معينة أو في غرض معين على أن يرده بعد الاستعمال." (م.538 ق.م.).
ومع ذلك قد تثور الصعوبة عندما يكون عقد عارية بدون مقابل بشكل أجرة مستترة، كأن يقوم شخص بإيجار مسكن تحت غطاء إعارة. فهل هذا العقد عقد عارية أم عقد إيجار؟
إذا رجعنا إلى القانون الجزائري في فصل الإيجار، نجد أن إثبات عقد الإيجار يكون بحد أدنى بوصولات الأجرة التي يسلمها المؤجر إلى المستأجر (قبل التعديل) و إلا اعتبرت عارية مع وجوب إثبات ذلك من قبل المعير في حالة شغل المستعير المسكن، حتى لا يتمسك بحق البقاء قبل التعديل أما في التعديل وطبقا للمادة 467 مكرر فان إثبات عقد الإيجار يكون كتابة تحت طائلة البطلان.
عقد الإيجار و عقد الوديعة.
عقد الوديعة هو عقد يلتزم بمقتضاه شخص أن يتسلم شيئا منقولا من شخص آخر على أن يتولى حفظ هذا لاشيء لمدة معينة وعلى أن يرده عينا (م.590 ق.م.). وقد يلتبس عقد الإيجار بعقد الوديعة بعدة تطبيقات، فمثلا لو افترضنا أن شخص قام بوضع سيارته في مرآب ، فهل هو عقد وديعة أم إيجار؟
يرى الفقه أن الأمر يتوقف على مدى التزام صاحب المرآب بالحفظ، فان كان يتعهد بحفظ السيارة كان عقد وديعة، وأما إذا كان يتعهد بوضع السيارة في المرآب دون أن يتحمل بجانبه مسؤولية المحافظة عليها، كان عقد إيجار.
أركان عقد الإيجار.
يتحقق التراضي في عقد الإيجار كما هو الحال في سائر العقود الرضائية وذلك بارتباط الإيجاب بالقبول وتطابقه، ويشترط أن يحصل التراضي على العناصر الجوهرية في عقد الإيجار، وهي: طبيعة العقد، طبيعة العين المؤجرة، والأجرة وكذلك مدة الانتفاع. ولا ننسى أن التعبير الإرادي يتم كتابة.
1. الأهلية في الإيجار والاستئجار.
يخضع الإيجار للقواعد العامة في الأهلية إذ يشترط في انعقاده واكتماله أهلية طرفي العقد وذلك بإتمام 19 سنة كاملة في القانون الجزائري. فإذا كان أحد الطرفين عديم التمييز أي أقل من 13 سنة أو من في حكمه كالمعتوه والمجنون كان العقد باطلا بطلانا مطلق. وأما إذا كان أحد الطرفين مميزا وهو من أكمل 13 سنة كاملة أو من كان في حكمه كالسفيه وذا الغفلة فان العقد يكون موقوفا على إيجازة الولي أو الوصي في الحدود التي يجوز فيها لهما التصرف أو إجازة القاصر بعد اكتمال أهليته وذلك لأن الإيجار بين التصرفات الدائرة بين النفع والضرر. ولكن هل يجوز للولي أو الوصي إيجار شيء مملوك لعديم الأهلية أو ناقصها أو للمحجور عليه؟
يجب أن نشير إلى أنه إذا كانت أعماله من أعمال الإدارة وهذا هو الوضع العام، فيجوز له ذلك بشرط أن لا تتجاوز مدة الإيجار 3 سنوات (م.468 ق.م.) إلا أن هذه القاعدة يمكن أن لا تطبق وبالتالي يجوز تجاوز المدة إذا كان النص القانوني ينص على خلاف ذلك.
الأشخاص الذين يحق لهم الإيجار.
إن نفاذ عقد الإيجار يستلزم أن يكون المؤجر مالكا حق التصرف فيما يؤجره طبقا لعناصر الملكية ويجوز للمستأجر بعد الحصول على الإذن الكتابي أن يؤجر العين المؤجرة باطنيا، وهذا ما أكدته المادة 505 ق.م. وكذلك من الأشخاص الذين لديهم أعمال أو سلطة أعمال الإدارة يجوز لهم إيجار الأشياء لمدة لا تتجاوز 3 سنوات مثل الوكيل بوكالة بلفظ عام وليست خاصة وكذلك يجوز للدائن المرتهن رهن حيازي أن يؤجر الشيء المرهون وذلك بإذن من المدين الراهن وما تحصل عليه من ثمار بحسب من أصل الدين والنفقات المحافظة على الشيء المرهون. وكذلك في الحراسة القضائية وعندما تختاره المحكمة للمحافظة على مال موضوع النزاع وإدارته، يجوز لهذا الحارس بإذن من المحكمة إبرام عقد الإيجار حيث لا يجوز أن يكون الإيجار أكثر من 3 سنوات كأصل عام.
وأخيرا فانه أيضا للوكيل التصرف القضائي أو وكيل التفليسة له حق في إدارة أموال التاجر المفلس ويجوز له إبرام عقد إيجار لمدة لا تتجاوز 3 سنوات، وذلك بإذن من القاضي التجاري المنتدب باعتبار أن وكيل التفليسة نائبا عن المدين المفلس وعن جماعة الدائنين.
2. المحل.
يقصد به في عقد الإيجار العملية القانونية المراد تحقيقها منه، وتتجسد هذه العملية في تمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة مقابل بدل الإيجار أو الأجرة، إذ يقوم على عنصرين هما: المنفعة والأجرة. ويضاف لهما عنصر ثالث والمتمثل في الشرط الزمني للانتفاع أو المدة التي يقاس بها مقدار المنفعة والأجرة باعتبار أن عقد الإيجار من عقود المدة.
أ. المنفعة.
موضوع عقد الإيجار هو المنفعة حيث يتحقق تسليمها بتسليم محلها لأن محل عقد الإيجار هو الحق الوارد على العين المؤجرة وليس على ذات العين. ويجوز أن يرد الإيجار على الحقوق المعنوية ما دامت قابلة للانتفاع بها، وأن هذا الحق قابل للتنازل عنه وعليه، ولا مانع من ورود الإيجار على الحقوق الفكرية والصناعية والتجارية كحق المؤلف وحق المخترع وحق العلامة التجارية والحقوق المجاورة كحق المؤلف ويستفاد هذا الحكم من نص م.467 المعدلة من القانون المدني التي تنص صراحة على أن موضوع الإيجار هو الانتفاع بشيء.
شروط المنفعة.
يشترط في المحل وفقا للقواعد العامة أن يكون موجودا أو قابلا للوجود أو يكون معينا أو قابلا للتعيين وأن يكون قابلا للتعامل فيه.
يجب أن تكون المنفعة ممكنة .
بالرجوع إلى نص م.467 ق.م. المعدلة التي تقضي أن الإيجار عقد يمكّن المؤجر بمقتضاه المستأجر من الانتفاع وكذلك يشترط لانعقاد الإيجار وصحته أن تكون المنفعة وقت إبرام العقد ممكنة وعليه إذا هلك الشيء محل المنفعة بعد العقد ولكن قبل التسليم فان العقد صحيح ولكن ينفسخ بتعذر شرط المنفعة. وكذلك ينطبق نفس الحكم إذا حصل الهلاك أثناء انتفاع المستأجر بالشيء أي خلال مدة الإيجار (م.461 ق.م.). غير أنه يجوز أن يرد الإيجار على منفعة ممكنة في المستقبل كما لو قام شخص بإيجار منزل قبل بناءه على أن يبدأ سريان العقد ابتداء من إتمام البناء.
يجب أن تكون المنفعة معلومة علما كافيا .
ويعد هذا الشرط تطبيقا للقواعد العامة المتعلقة بشرط تعيين المحل، بحيث يجب أن توصف العين المؤجرة وصفا كافيا وبالنسبة للإيجارات المتعلقة بالأماكن استوجب المشرع الجزائري أن يتم معاينة الأماكن وجاهيا (وجها لوجه) بموجب محضر أو بيان وصفي يلحق بعقد الإيجار (م.476/2 ق.م.) إلا أن هذه الفكرة لا تتعلق بالنظام العام حيث أنه إذا تخلف محضر المعاينة أو بيان وصفي، ويتم تسليم العين المؤجرة للمستأجر يفترض أنه تسلمها بعلمه بها ما لم يثبت حكم ذلك (الفقرة الأخيرة من المادة 476 المعدلة في 2007).
يجب أن ترد المنفعة على شيء استعمالي.
بمعنى أن الأشياء الاستهلاكية لا تصلح أن تكون محل عقد الإيجار كالمواد الغذائية أو المواد الأولية وبالتالي يجب أن يكون المحل صالحا للاستعمال من عقارات ومنقولات. ولقد أكد المشرع الجزائري في م.476/1 المعدلة تقضي أن المؤجر يلتزم بتسليم العين المؤجرة للمستأجر في حالة تصلح للاستعمال المعد لها.
يجب أن ترد المنفعة على شيء جائز التعامل به.
بمفهوم المخالفة لا يجوز أن تكون المنفعة التي تخرج عن دائرة التعامل سواء بطبيعتها كالأشياء المشاعة بين الناس كالهواء والشمس، وكذلك الأموال المسروقة وكذلك الأموال العامة للدولة التي لا يجوز التعامل بها مثل الطرقات والجسور.
3. عنصر الأجرة أو بدل الإيجار.
الأجرة أو بدل الإيجار هو المبلغ المالي الذي يلتزم المستأجر بدفعه في مقابل حصوله على المنفعة. وتقضي م.467/1 ق.م. أن بدل الإيجار قد يكون نقدا أو بتقديم أي عمل آخر، كأن يؤجر شخص أرض مقابل بدل الإيجار في نسبة معينة من المحصول ويجب أن تكون الأجرة حقيقة وجدية بحيث لا تكون مقدارا تافها يقترب من العدم. ويشترط أن تكون الأجرة معلومة وهذا ما قضت به م.467/2 وبمعنى أن تكون الأجرة متفق عليها بين الطرفين ومعلومة في العقد، فإذا كانت من النقود يكفي في تعيينها ذكر النوع المقدار وإذا كان بدل الإيجار تقديم عمل يجب تقويمه وتقديره في العقد.
4. المدة.
تعد المدة من العناصر الجوهرية في عقد الإيجار لأنه من العقود الزمنية التي تتخذ فيه التزامات وحقوق الطرفين تبعا لمدة العقد، ولهذا فقد نصت م.467 المعدلة أنه يجب أن تحدد مدة الإيجار أي يجب أن تكون مدة معلومة وبالتالي استبعد المشرع العقود غير المحددة والعقود الأبدية إذ على أساس هذه المدة يتعين مقدار المنفعة التي يستحقها المستأجر ومقدار الأجرة التي يستحقها المؤجر لم يحددها المشرع الجزائري في التعديل الجديد الحد الأقصى للمدة إلا أنه يستفاد من نص المادة أنه لا يجوز أن يبرم عقد الإيجار لمدة حياة المستأجر وإذا كان الشيء المأجور ملك لقاصر، فلا يجوز أن تزيد مدة الإيجار على 3 سنوات إذا قام بالإيجار وليه أو وصيه.
أما بخصوص بدأ مدة الإيجار فإنها تسري من التاريخ المتفق عليه في العقد، فإذا لم يحدد فمن تاريخ إبرام العقد. وكذلك يجوز اشتراط بدأ الإيجار مستقبلا. وللعلم أن القانون الجديد قد ألغى نظام التجديد الضمني لعقد الإيجار الذي كان يجيز أنه عند انتهاء المدة ولم يقم المؤجر بإجراء التنبيه بالإخلاء ضمن المدة القانونية، فان العقد يتجدد ضمنيا ولمدة غير محدودة وأقر المشرع الجزائري حكما جديدا سهلا من الناحية القانونية حيث بمجرد انتهاء مدة الإيجار ينتهي عقد الإيجار دون الحاجة إلى إجراء التنبيه بالإخلاء. (م.469/1 مكرر 1 ق.م.).
غير أنه يجوز للمستأجر إنهاء عقد الإيجار قبل انقضاء المدة لأسباب جدية ومؤكدة كارتفاع تكاليف الإيجار أو لظروف تتعلق بانتقاله إلى مكان آخر. ففي هذه الحالة يجب على المستأجر أن يخطر المؤجر بمحرر غير قضائي يتضمن إشعار بإنهاء عقد الإيجار مدة شهرين قبل انتهاء عقد الإيجار.
وقد يحدث أن يتوفى المستأجر قبل انتهاء مدة الإيجار، ففي هذه الحالة لا ينتهي عقد الإيجار بل يستمر العقد إلى حين انتهاء المدة المتفق عليها، ومع ذلك يجوز للخلف العام الذين كانوا يعيشون مع سلفهم مدة 6 أشهر إنهاء العقد إذا أصبح مثقلا عليهم من حيث التكاليف.
إلا أن هذه القاعدة ليست من النظام العام حيث يجوز للمؤجر أن يتفق مع المستأجر أثناء انعقاد العقد أنه في حالة وفاته ينتهي العقد ولو قبل انتهاء المدة (م.469/2 مكرر ق.م.) ويجب ممارسة حق انتهاء الإيجار خلال 6 أشهر من يوم وفاة المستأجر. (الفقرة الأخيرة من م.469 مكرر ق.م.).
الكتابة.
إذا كان عقد الإيجار في القانون القديم لم تشترط الكتابة لإبرامه حيث جعلها أمر نسبي فقد تكون مشروطة ببعض القوانين الخاصة بالإيجارات السكنية مثلا ديوان الترقية والتسيير العقاري وكذلك إيجار الأراضي الفلاحية وكذلك الإيجارات المتعلقة بالنشاط العقاري، ولكن هذا لا يمنع أن يكون عقد الإيجار كتابة من أجل إثباته.
وبالرجوع إلى نص م.467 مكرر في ظل تعديل 2007 فانه يشترط الكتابة في عقد الإيجار تحت طائلة البطلان، وعليه فان كتابة عقد الإيجار تعتبر شرط لانعقاده صحيحا، إضافة إلى الشروط التي ذكرناها سابقا.
غير أن المشرع لم يبين طبيعة الكتابة إذا كانت رسمية أو غيرها، وعليه يجب الرجوع للقواعد العامة التي تبين أحكام الكتابة لإثبات الالتزام وليس لانعقاده، ويستخلص أن الكتابة تكون رسمية كقاعدة عامة، ومفادها أن العقد يثبت فيه موظف أو ضابط عمومي أو شخص مكلف بالخدمة العامة في حدود سلطاته (م.324 ق.م.) ويجب أن توقع العقود الرسمية من قبل الأطراف والشهود عند الانقضاء ويؤشر الضابط العمومي (الموثق) على ذلك في آخر العقد (م.324/2 مكرر ق.م.). ويعتبر العقد الرسمي حجة حتى يثبت تزويره.
وقد نتساءل هل يجوز إبرام عقد إيجار عرفيا ؟
بالرجوع إلى نص م. 467 مكرر لم تبين طبيعة الكتابة ولما كان في قواعد الإثبات الكتابة في القواعد العامة تقتضي بحجية العقد ضد الغير، إذا كان تاريخه ثابت، وثبوت التاريخ يكون إما يوم تسجيله أو من يوم ثبوت مضمونه في عقد آخر حرره موظف عام أو من يوم التأشير عليه من طرف ضابط عام مختص.
إن الكتابة العرفية يعتد بها في مواجهة الغير (م.328 ق.م.) أو مواجهة الكتابة فيما بين المتعاقدين يشترط ألا ينكر أحدهم ما هو منسوب إليه. ويستخلص أن الكتابة تكون في الأصل رسمية ويجوز قبول الكتابة العرفية بشرط عدم مخالفتها للقواعد العامة.
وأخيرا فإثبات عقد الإيجار بالوصولات والقرائن التي كانت المحاكم تعتمد عليها في الإيجارات الشفهية أصبحت لا يعتد بها في طل القانون الجديد، لأن الوصولات سيقتصر دورها في إثبات المخالصة في بدل الإيجار، وللإشارة أن شرط الكتابة في عقود الإيجار لا يسري إلا بالنسبة للتصرفات التي انعقدت بعد صدور القانون الجديد.