بحث حول اثار الرهن الرسمي بحث اثار الرهن الرسمي

بحث حول اثار الرهن الرسمي بحث اثار الرهن الرسمي

مقدمة
سبق القول بأن الرهن الرسمي ينشأ بمجرد العقد و القيد لازم لنفاذه في موجهة الغير و هو مظهر نفاذ الرهن الرسمي في حق الدائن في التقدم ( الأفضلية) و حقه في التتبع و دراسة آثار الرهن بالنسبة للغير تقضي منها الأفضلية ثم التتبع على أن هذا يحدد مفهوم الغير في نطاق الرهن
الرسمي .
مفهوم الغير : هو كل صاحب حق يضر من وجود الرهن الرسمي .
و بهذا المعنى يشمل الغير كل دائن مرتهن آخر سواء مرتهنا رهنا رسميا حيازيا كل حق تخصيص أو حق امتياز عقاري و كذلك كل دائن عادي و لو انه ليس صاحب حق على العقار إلا انه يضر من وجود الدائن المرتهن .و بعد تحديد مفهوم الغير يمكن إثارة التساؤل التالي:
ما هي آثـــار الرهـــن الرسمـــي بالنسبــة للغيــر ؟

المبحث الأول : قيد الرهن وحق الأفضلية
المطلب الأول : قيد الرهن الرسمي
1- مفهوم قيد الرهن : و هو إجراء يتم في المحافظة العقارية الواقع في دائرة اختصاصها العقار المرهون و هو بمثابة شهر الرهن و يتم ذلك بالتأشير على البطاقة الخاصة بالعقار المرهون و تقضي المادة : 905 من القانون المدني على أنه يسري قانون الشهر العقاري على كل الإجراءات الخاصة بالقيد من تجديد و شطب , و تضيف المادة : 906 من القانون المدني بأن مصاريف القيد على عاتق الراهن مالم يتفق على خلاف ذلك .
و ما يهمنا هو ليس إجراءات القيد و إنما ما يترتب على إجراء القيد أو عدم إجرائه فالقيد هو الذي ينشأ حق التقدم وتحسب مرتبة الرهن الرسمي من وقت القيد فالعبرة إذن بوقت القيد و ليس بوقت نشأة الدين و مرتبة الرهن تحسب من وقته حتى و لو كان الدين لم ينشأ بعد كأن يكون احتماليا أو معلق على شرط و هذا ما قررته المادة : 908 من القانون المدني : تحسب مرتبة الرهن من وقت تقييده حتى ولو كان الدين المضمون بالرهن معلقا على شرط أو كان دينا مستقبلا أو احتماليا .
تعطيل أثر الدين :
إذا تأخر إجراء القيد في بعض الحالات فلن يستفيد من إجراء القيد بعد هذا و هذه الحالات يتعطل فيها اثر القيد و هي توقف أثره غير نافذا في مواجهة الغير و نجعل الرهن غير كامل الأثر و هذه الوقائع هي :
شهر إفلاس المدين : بحيث بعد شهر الإفلاس لا يمكن إجراء قيد الرهن الصادر من المدين الراهن الذي ظهر إفلاسه و إذا تم القيد فيمكن الحكم ببطلانه فلا يصح التمسك به قبل جماعة الدائنين .
تسجيل التنبيه بنزع الملكية : فإذا قام احد الدائنين بتسجيل التنبيه بنزع الملكية فلا يستطيع بعدها الدائن المرتهن الذي يكون قد نشأ حقه إن يقيد رهنه و إذا قيده فلا يحتج به على الغير و لا يكون نافذا في مواجهتهم .
المطلب الثاني : الأفضلية
أولا : المقصود بها : حق الدائن المرتهن في التقدم في أيستفاء حقه من العقار المرهون على الدائنين المرتهنين التاليين له في الرتبة و الدائنين العادين و هذا ما نصت عليه المادة : 882 من القانون المدني : ....إن يتقدم على الدائنين التالين في المرتبة له في استيفاء حقه من ثمن ذلك العقار ....كما تقرر المادة : 907 من القانون المدني بان الدائنين المرتهنين يستوفون حقوقهم قبل الدائنين العاديين من ثمن العقار أو المال الذي حل محله بحسب مرتبة كل منهم و لو كانوا أجروا القيد في يوم واحد .
وطالما جعل المشرع الأفضلية تترتب أو تنشا على القيد فلابد علينا دراسة هذه الواقعة المنشأة للأفضلية ألا و هي القيد
ثانيا : موضوع الأفضلية : و هو الحقوق إلى يستوفيها الدائن بطريقة الأفضلية و هي أصل الدين و الفوائد و المصروفات :
أصل الدين : و هوا لمبلغ الثابت في القيد
الفوائد المستحقة : من وقت القيد .
المصروفات : و تشمل الرهن و قيده و تجديده ....الخ , و هذا مانصت عليه المادة : 909 من القانون المدني التي تنص : يترتب على قيد الرهن إدخال مصاريف العقد و القيد و التجديد ادخلا ضمنيا في التوزيع و في مرتبة الرهن نفسها .و إذا سجل احد الدائنين تنبيه نزع العقار انتفع سائر الدائنين بهذا التسجيل .
ثالثا : محل الأفضلية : و هو ما يباشر عليه الدائن المرتهن حقه في التقدم و هو بصفة أصلية ثمن العقار بعد بيعه بالمزاد العلني إلا إن الحق لا يرد على ثمن العقار فقط و إنما يرد على ملحقاته الملحقة به من تاريخ تسجيل التنبيه بنزع الملكية . و تجدر الملاحظة إلى أن صاحب حق الامتياز العام يتقدم على أصحاب الحقوق المقيدة حتى و لو وجدت قبل حقه لان حق الامتياز العام لا يخضع للقيد و كذلك المبالغ المستحقة للخزينة العامة . أما الحقوق الواجبة الشهر فمرتبة كل منها تتحدد على أساس الأسبقية في القيد و هذا ما قررته المادة : 907 من القانون المدني التي تنص على : .... بحسب مرتبة كل واحد منهم و لو كانوا اجروا القيد في يوم واحد . التنازل عن مرتبة الرهن : نصت المادة : 910 يفترض وجود أكثر من حق مقيد على العقار يلي بعضها البعض في المرتبة ويحق لصاحب حق متقدم أن يتنازل لصاحب حق متأخر عليه عن مرتبته .و التنازل عن مرتبة الرهن على القيد و ليس ذاته فلذلك على الرهن ذاته فلذلك
اشترط النص إن يكون للمتنازل له رهن مقيد على نفس العقار . و هذا التنازل يجب إلا يضر بحقوق الدائنين الآخرين المقيدة حقوقهم على العقار و عليه لا يتم التنازل إلا في حدود قدر الدين المتنازل
و ا لاحتجاج بهذا التنازل يجب إن يأشر به على هامش قيد المتنازل عن مرتبته .و يمكن التمسك في مواجهة المتنازل له بكافة أوجه الدفع التي كان يمكن الاحتجاج بها في مواجهة المتنازل كبطلان الذين المضمون بالرهن أو بطلان الرهن أو بطلان القيد أو انقضاء الرهن قبل التنازل .
كما يمكن الاحتجاج على المتنازل له بأوجه الدفع الخاصة بدينه ، فإذا كان دينه قد أنقضى فلا فائدة من التنازل له .

المبحث الثاني : حق التتبع وانقضاء الرهن الرسمي .
المطلب الثاني : حـق التتبـــع .
المقصود به إذا انتقلت ملكية العقار المرهون إلى الغير بأي سبب من الاسبا ب فللدائن المرتهن أن يستعمل الميزة التي يخولها له الرهن ، وهي تتبع العقار في أي يد يكون لينفذ عليه أو بعبارة أخرى يقصد بالتتبع حق الدائن المرتهن للتنفيذ على العقار تحت يدكل من انتقلت إليه الملكية حسب نص المادة 911/1 من القانون المدني .
ويعتبر حائزا للعقار المرهون كل من انتقلت إليه الملكية بأي سبب من الأسباب ملكية هذا العقار أو أي حق عيني آخر قابل للرهن، دون أن يكون مسؤولا مسؤولية شخصية.....
صاحب الحق في التتبع: و التتبع حق لكل دائن مرتهن مهما كان حتى ولو كان متأخرا و لا يستفيد من بيع العقار و هذا مستخلص من المادة : 911 فقرة 1 من القانون من المدني التي جاءت مطلقة و لو يقيد هذا الحق بتقدم الدائن المرتهن في المرتبة ( .... يجوز للدائن المرتهن ...) .و حق الدائن المرتهن في التتبع مرتبط بحق الراهن في التصرف اذ لا تتبع في حالة بقاء العقار في ملكية الراهن اذ في هذه الحالة يكون التنفيذ في المواجهة الراهن .
الحائــــــز : و التتبع يمارس في مواجهة حائز العقار المرهون و الحائز كما عرفته المادة : 911 فقرة 2 من القانون المدني هو كل من ملكية إليه بأي سبب من الأسباب ملكية العقار المرهون أو حق عيي أخر للرهن دون إن يكون مسؤولا مسؤولية شخصية عن الدين المضمون بالرهن .و لإعتبار من انتقلت إليه الملكية حائزا في مفهوم هذا النص يجب :
1- ألا يكون مسؤولا عن الدين ملكية العقار أو أي حق عيني قابل للرهن كالانتفاع قبل أن يسجل الكفيل الشخصي وهذا ما نصت عليه المادة المذكورة
2- أن يكون قد اكتسب ملكية العقار المرهون أو حق عيني قابل للرهن .و دراسة حق التتبع تقتضي البحث أولا شروط مباشرته ثم الإجراءات المتبعة في ذلك و بعدها الدفوع الممنوحة للحائز لوقف إجراءات التتبع والخيارات الممنوحة له لتفادي بيع العقار بالمزد العلني و في الأخير نبين الآثار المترتبة على مباشرة حق التتبع .
أولا : شروط مباشرة حق التتبع :
1/ حلول اجل الدين : و يحل بحلول اجله أو للأسباب الأخرى المسقطة بالأجل و هي و فقا للمادة : 911 من القانون المدني إفلاس المدين أو إنقاصه للتأمينات الخاصة الممنوحة للدائن بقدر كبير لو عدم تقديمه بما وعد به من تأمينات .
و إذا منح أجلا للمدين استفاد من ذلك سواء أكان تمديدا الأجل باتفاق بين الدائن و المدين أو كان اجل المسيرة المنصوص عليه في المادة : 910 من القانون المدني و يكون بمقتضى حكم قضائي .
2/ يجب أن يكون الرهن نافذا في مواجهة الحائز : و لا يكون الرهن في مواجهة الحائز إلا إذا كان مقيد الشهر من انتقلت إليه العقار حقه .لأنه إذا لم الرهن قبل انتقال الملكية إلى الحائز أي إذا أشهرت الملكية قبل قيد الرهن فإنها انتقلا إلى المالك من الرهن .
3-يجب أن يكون الحائز مالكا للعقار المرهون : لأن حق التتبع لا يمارس إلا في مواجهة الحائز بالمعنى المقصود في المادة : 911 فقرة من 2 من القانون المدني فواضع اليد قبل اكتسابه للعقار لا يعد مالكا و كذلك من له الحيازة العرضية كالمستأجر لا يعد حائزا .
و لإعتبار الشخص حائز بهذا المفهوم يجب أن تكون الملكية قد انتقلت إليه وفقا لما يقرره القانون و يجب أن يكون قد شهر حقه فالمشتري للعقار بدون شهر حقه لا يعتبر حائزا .
مقارنة بين مركز الحائز و الكفيل العيني : سبق القول بان الكفيل العيني يلتزم عينيا و إن مسؤوليته عينية تقتصر على العقار المرهون .
1/ من حيث مصدر المسؤولية : فالكفيل هو الذي أنشأها لرضائه أما الحائز فمسؤوليته نشأت بقوة القانون نتيجة انتقال ملكية العقار المرهون إليه .
2/ من حيث العلاقة بالدين : الكفيل العيني ليس أجنبيا عن الدين فهو ضامنا بإرادته أما الحائز فعلاقته بالدين تنشأ نتيجة انتقال ملكية العقار المرهون إليه .
3/ من حيث العلاقة بالدائن المرتهن : الكفيل لا يعتبر أجنبيا عن الدائن المرتهن اذ يربطهما عقد الكفالة العينية فالكفيل العيني يعتبر راهنا و ليس من الغير .أما الحائز فهو أجنبي عن الدائن المرتهن و لا تربطه به أي علاقة شخصية .
ثانيا :إجراءات التتبع :
و هي تتمثل في اتخاذ إجراءات التنفيذ على العقار وفقا لقانون الإجراءات المدنية و التنفيذ في مواجهة الحائز يسبق ب:
1/ التنبيه على المدين بنزع الملكية :
المادة : 923 لا يجوز للدائن المرتهن أن يتخذ في مواجهة نزع الملكية وفقا لأحكام قانون الإجراءات المدنية إلا بعد إنذاره بدفع الدين المستحق أو تخلية العقار : و يكون هذا لإنذار بعد التنبه على المدين بنزع الملكية أو مع هذا التنبيه في وقت واحد و يقصد بالتنبيه اعذرا المدين بأنه إذا لم يف بالدين بحجز العقار و يباع بالمزاد العني و ذا قام المدين بعد تنبيه بالوفاء بالدين يكف عن متابعة الإجراءات .
2/ إنذار الحائز :
و يلي هذا الإنذار التنبيه الموجه إلى المدين و هذا الإنذار يكون بالدفع أو التخلية و ليس هناك ما يمنع أن يقوم الدائن بإنذار المدين في آن واحد ( المادة : 923 من القانون المدني ) .
ثالثا : الدفوع الممنوحة للحائز لوقف إجراءات التتبع :
1/ الدفوع المتعلقة بالدين : تنص المادة : 924 من القانون المدني لقد بين هذا النص دفعا واحدا و هو متعلق بالدين إذا كان قد حكم به على المدين و يميز حكم هذه المادة بين فرضيتين :
حالة شهر سند الملكية قبل صدور الحكم بالدين :
و في هذه الحالة إذا لم يكن الدائن قد اختصم الحائز فلا يكون الحكم حجة عليه لأنه من الغير و له أن يتمسك بجميع الدفوع التي كان المدين التمسك بها ( 924 فقرة من القانون المدني ) كبطلان الدين مثلا.
حالة عدم شهر سند الملكية قبل صدور الحكم بالدين :
و في هذا الفرض يكون الحكم حجة على الحائز و لا يمكنه التمسك إلا بالدفوع التي يمكن للمدين التمسك بها بعد صدور الحكم بالدين كانقضائه لسبب لاحق للحكم مثلا ( المادة : 924 فقرة 2 من القانون المدني ) .
2/ الدفوع المستمدة من عقد الرهن :
لم ينص المشرع على حالة التي يكون فيها الدفع مستحيل من الرهن ذاته و لكن ليس هناك ما يمنع من إن التمسك الحائز بدفع يستمده من عقد الرهن ذاته كبطلانه أو الخلل في القيد أو غيرها من الدفوع التي يمكن أن يستمدها من الرهن و أن لم يكن للحائز أي الدفع أو كان له ولم يتمسك به استمر الدائن المرتهن في خيارات ثلاثة لوقف إجراءات التنفيذ ( المادة : 911 من القانون المدني) .و هي قضاء الديون تطهير العقار المرهون أو تخلية أو تخلية و ندرسها فيما يلي:
رابعا : الخيارات الممنوحة للحائز لوقف إجراءات التتبع :
أولا : قضاء الديون :: يقصد أن يوفي الحائز للدائنين المرتهنين حقوقهم قبل المدين و قد يقضي الحائز الديون كما قد يكون مجبرا على قضائها قد يقضيها كلها كما قد يقضي جزء منها فقط .
قضاء الديون اختيارا : تنص المادة : 912 من القانون المدني قد يرى الحائز أن خير سبيل يسلكه هوان يدفع للمرتهن طالب التنفيذ دينه إذا كان الدين اقل مما مستحق في دينه و بدفعه هذا يخلص عقاره من الرهن و يبرئ ذمتهم الثمن .و الصورة العادية لقضاء الديون هي أن يكون الحائز قد اكتسب العقار المرهون بالشراء و لم يقم بدفع الثمن للبائع ( المدين الراهن ) ففي هذه الحالة يقوم بوفاء حقوق الدائنين من الثمن .و يحقق الوفاء بهذه الصورة مصلحة الدائن في استفاء حقه بانقضاء دينه و مصلحة الحائز اذ يخلص له العقار خاليا من الرهن .و قد يحدث أن يكون ما تبقى في ذمة الحائز من الثمن لا يكفي للوفاء بحقوق جميع الدائنين ففي هذه الحالة يقوم بالوفاء بحقوق الدائنين المتقدمين في المرتبة و يحل محلهم في ذلك و يصبح مرتهنا للعقار الملوك له و تبقى الرهون التالية له قائمة .كما أنه يحق للحائز قضاء الديون حتى لو كان دفع ثمنه فعلا إذا كانت الديون بسيطة فيقوم بالوفاء بها و يحتفظ بالعقار .ما يجب أن يفي به الحائز لقضاء الدين : المادة : 912 أن ما يقضيه الحائز هو الدين و ملحقاته بما في ذلك مصاريف الإجراءات من وقت إنذاره .و يتضح من هذا النص انه يجب على الحائز أن يفي بالدين و ما ينتج عنه وفقا لعقد الرهن و كذلك ملحقاته مصروفات الرهن و القيد ....الخ ., و المصاريف التي أنفقت عند إنذار الحائز بالوفاء .و عملا بمبدأ عدم تجزئة الرهن فإذا لم يقم بوفاء جزء من الدين للمرتهن أن ينزع ملكية العقار لاستفاء الجزء المتبقي .
وقت قضاء الديون : المادة : 912 من القانون المدني لا يستطيع الحائز إجبار الدائن على استفاء حقه قبل حلول أجلالدين ,ولكن إذاحل الأجل كان للحائز أن يقضي الدين دون أن ينتظر إنذار الدائن له ,ويبقى حقه قائما لمدة طويلة تدوم إلى يوم رسوا المزاد ,إلا أنه من مصلحة الحائز تعجيل الدفع لتفادي دفع المصروفات .
رجوع الحائز بما وفاه : ليس للحائز الذي وفى الديون في حدود ما هو ملزم به لسبب تملك العقار المرهون أن يرجع على المالك السابق للعقار بشيء لأنه يكون قد دفع ما في ذمته . وإنما يمكنه ذلك إذا لم يكن مدين بسبب تملك العقار أو كان ما وفاه يزيد عما في ذمته .
ويرجع الحائز على المالك السابق للعقار إما بالدعوى الشخصية وإما بدعوى الحلول محل الدائن
1/ الدعوى الشخصية :تنص المادة 912 من القانون المدني الصورة الغالبة هي أن المدين هو الراهن نفسه ,ومع ذلك قد يحدث أن ينقل المدين ملكية العقار المرهون إلى شخص آخر ,وهذا الشخص ينقله إلى الحائز فإنه يكون لدينا المدين الراهن والمالك السابق والحائز .فالحائز للعقار المرهون يمكنه أن يرجع على المدين الراهن بدعوى الإثراء بلا سبب,ويرجع على المالك السابق بدعوى ضمان .دعوى الإثراء بلا سبب :للحائز أن يرجع للمدين الراهن بهذه الدعوى المقررة في القواعد العامة ويتحقق إثراء المدين في أن الدين انقضى بغير ماله وافتقار الحائز يتحقق في أنه وفى بماله دين غيره .
دعوى الضمان : وللحائز أن يرجع على المالك السابق بدعوى الضمان المقررة في المادة 374 من القانون المدني إذا كان قد اشترى العقار المرهون ,أما إذا كان قد تلقى العقار المرهون عن طريق الهبة فلا رجوع له بشيء
2/دعوى الحلول :تنص المادة 912 من القانون المدني على مايلي .»..كما يجوز له أن يحل محل الدائن الذي استوفى الدين فيما له من الحقوق إلا ما كان منها متعلقا بتأمينات قديمها شخص آخر غير المدين .» و يلاحظ أن هذا النص قيد من الأثر للحلول إذا استثنى من ذلك عدم إمكانية رجوع الحائز على الكفيل إذا كان الدين الذي قام بالوفاء به مضمون بكفالة . و يبرر الفقهاء هذا الاستثناء بأنه لا ينبغي أن الكفيل لمجرد أن الراهن تصرف في العقار المرهون إلى شخص أخر فلا يمكن أن يسوي مركز الكفيل المجرد من تصرفات يقوم بها الراهن
و بهذا نكون قد تعرضنا لقضاء الديون باعتباره موقف اختياري يلجأ إليه الحائز و يضمن القانون حقه في الرجوع إلا أن هناك حالات يكون فيها على قضاء الديون .
قضاء الديون جبرا :ويلزم الحائز في الحالات التالية :
الحالة الأولى : تنص المادة : 914 فقرة 01 على مل يلي : إذا كان في ذمة الحائز بسبب امتلاك العقار المرهون مبلغ الأداء حالا لوفاء جميع الدائنين المقيدة حقوقهم على العقار فلكل من هؤلاء الدائنين أن يجبره على الوفاء بحقه بشرط أن يكون سند ملكيته قد سجل .
فطبقا لهذا النص لكي يلزم الحائز بالوفاء بالدين جبرا يجب أن :
أن يكون في ذمته دين بسبب العقار المرهون وأن يكون هذا المبلغ كافي للوفاء بحقوق الدائنين المرتهنين المقيدة حقوقهم
أن يكون هذا الدين مستحق الأداء حالا ( أي حل اجله ) .
الحالة الثانية : تنص المادة : 914 فقرة 02 من القانون المدني على مايلي : فإذا كان الدين الذي في ذمة الحائز غير مستحق الأداء حالا أو كان اقل من الديون المستحقة للدائنين أو مغايرا لها جاز للدائنين إذا اتفقوا جميعا أن يطالبوا الحائز بدفع ما في ذمته بقدر ما هو مستحق لهم و يكون الدفع طبقا للشروط التي التزم الحائز في أصل تعهده أن يدفع بمقتضاها و في الأجل المتفق على الدفع فيه .
في هذه الحالة يقوم بالوفاء وفقا للشروط التي يتفق عليها مع المالك السابق و تتحقق مصلحة الحائز في هذه الحالة أن يطهر العقار من الرهون رغم أن الدائنين .لم يستوفوا كل حقوقهم .و اتفاق الدائنين يعني إجماعهم على ما يؤول لكل واحد منهم من هذا الوفاء .
الحالة الثالثة : أما الحالة الأخيرة فلم ينص عليها المشرع و لكنها تطبيقا للقواعد العامة , فتتحقق إذا اشترط المالك السابق على الحائز أن يقوم بوفاء ديون الدائنين المرتهنين للعقار , و في هذه الحالة يستفيد الدائنين المرتهنين من هذا الاشتراط و لهم حق مطالبة الحائز للوفاء , و يصبح هذا الأخير ملتزما شخصيا في أمواله بالوفاء فلا يحق له التخلي عن العقار المرهون
ثانيا : التطهير : المقصود به : هو إن يعرض الحائز على الدائنين المرتهنين بأن يدفع لهم مبلغا مساويا للقيمة الحقيقة للعقار المرهون ,
-صاحب الحق في التطهير : تنص المادة : 915 من الفقرة 01 من القانون المدني عل مايلي : يجوز للحائز إذا سجل ملكيته أن يطهر العقار من كل رهن ثم قيده قبل تسجيل هذا السند .فيجوز لكل حائز أشهر سند ملكيته أن يعرض التطهير و لا يعتبر حائزا المالك تحت شرط واقف طالما أن الشرط لم يتحقق , فلا يجوز له التطهير , أما المالك تحت شرط فاسخ فيجوز له ذلك و تحقق الشرط الفاسخ يؤدي إلى زوال الملكية بأثر رجعي , و يصبح كأن التطهير صدر من غير المالك و لكن المشرع الجزائري رجح الأثر النهائي للتطهير اذ حد من رجعية الشرط الفاسخ , و هذا ما قررته المادة : 934 من القانون المدني : اذ لا تمت إجراءات التطهير انقضى حق الراهن نهائيا و لو زالت لأي سبب من الأسباب ملكية الحائز الذي طهر العقار .
- الوقت الذي يتم فيه التطهير : للحائز الحق في عرض التطهير بمجرد اكتسابه صفة الحائز دون انتظار الحلول اجل الدين , و يبقى هذا الحق قائم إلى يوم إيداع قائمة شروط البيع اذ تنصت المادة : 915 من فقرة 02 على ما يلي : و للحائز أن يستعمل هذا الحق حتى قبل إن يوجه دائنون المرتهنون التنبه للمدين أو الإنذار إلى هذا الحائز و يبقى هذا الحق قائما إلى يوم إيداع قائمة شروط البيع .
- إجراءات التطهير : لقد بينتها المادة : 916 من القانون المدني : فيجب على الحائز الذي يعرض التطهير أن يبلغ إلى كل دائن مرتهن مقيد حقه في موطنه المختار إعلان يشتمل على :
* خلاصة من سند ملكية الحائز تتضمن بيان نوع التصرف و تاريخه و اسم المالك السابق مع تعينه محل العقار و الثمن في حالة كون التصرف بيع .
* تاريخ شهر ملكية الحائز .
* المبلغ الذي يقدره الحائز قيمة للعقار , و يجب أن لا يكون المبلغ اقل مما يتخذ أساسا في تقدير المقابل في حالة نزع ملكية للمنفعة العامة و أن لا يقل على كما هو باقي في ذمة الحائز من ثمن .
* ذكر كل الحقوق التي تم قيدها قبل أن يشهر الحائز سند ملكيته .و تضيف المادة : 917 من القانون المدني انه عليه كذلك أن يبدي استعداده في نفس الإعلان للدفع في حالة قبول الدائنين لهذا العرض .
- مصير العرض الذي تقدم به الحائز : قد يقبل الدائنين العرض كما قد يرفضونه .
* قبول العرض : لم يشترط المشرع موافقة صريحة منهم و إنما اعتبر سكوتهم عن الرفض قبولا و هذا ما يفهم من نص المادة : 917 من القانون المدني التي نصت على انه : يجوز لكل دائن قيد حقه و لكل كفيل لحق يقيد أي يطلب بيع عقار المطلوب تطهيره و يكون ذلك في خلال : 30 يوما من أخر إعلان رسمي يضاف إليها آجال المسافة ما بين الموطن الأصلي و الموطن المختار على أن لا تزيد آجال المسافة على :30 يوما أخرى
كما يتضح أن المدة لا تتجاوز : 60 يوما على أكثر تقدير فإذا انتهت المدة و لم يرفض لي دائن اعتبر سكوتهم قبولا و يحق بعدها للحائز القيام بالتطهير .
*رفض العرض :و يعتبر عرض التطهير مرفوضا إذا لم يوافق عليه الدائنين المرتهنين أو احدهم ,فالرفض يؤدى حتما إلى البيع بالمزاد العلني .ويحق البيع لاى دائن مرتهن أو لكفيل عيني اذ تنص المادة 918من القانون المدنى على ما يلى :يجوز لكل دائن مرتهن قيد حقه و لكل كفيل لحق مقيد أن يطلب بيع العقار المطلوب تطهيره .....).و يتم طلب البيع وفقا لما نصت عليه المادة 919من القانون المدني إذ قررت انه يتم بإعلان يوجه إلى الحائز و إلى المالك السابق ,و يجب على طالب البيع أن يودع لدى الخزينة العامة مبلغا كافيا لتغطية مصاريف البيع بالمزاد العلني .فإذا لم يتم الإعلان بهذه الطريقة كان باطلا.المادة 919من القانون المدنى تنص على ما يلى :على أن عدم استيفاء شرط من هذه الشروط يؤدي إلى بطلان الطلب . وعلى طالب البيع بالمزاد أن يبقى على طلبه ولا يمكن التراجع عنه إلا إذا وافق على ذلك جميع الدائنين و جميع الكفلاء
وفي الأخير نقول انه إذا لم يطلب بيع العقار وفقا للإجراءات التي فرضتها المادة 919من القانون المدنى فان ملكية العقار تستقر للحائز نهائيا وذلك إذا ما دفع المبلغ الذي يقوم به العقار أو أودعه الخزينة العامة ,و بمجرد هذا يمكن له طلب إلغاء التعقيدات الواردة على عقاره.
ثالثــا :التخــلية:هي تجنب الحائز اتخاذ الإجراءات في مواجهته بترك العقار في يد حارس قضائي ,و تمارس الإجراءات في مواجهة هذا الأخير
- صاحـب الحق في التخلــــية :التخلية في الأصل مقررة لمصلحة الحائز ,و لكن هناك حالات يسقط عنه هذا الحق و ذلك اذ ا كان مجبرا على قضاء الديون :المادة 914من الفقرة 3من القانون المدنى : (وفي كلتا الحالتين لا يجوز للحائز أن يتخلص من التزامه بالوفاء للدائنين بتخلية عن العقار ....)وكذلك التخلية حق للكفيل العيني حسب المادة 902من الفقرة 2 من القانون المدنى و اذاكان الراهن شخصا آخر غير المدين جاز له تفادى أي إجراء موجه إليه إن هو تخلى عن العقار المرهون ....).
-وقت التخــــلية :لم يحدد المشرع وقت لها ,فيمكن للحائز اللجوء إليها بمجرد إنذاره بالوفاء ,و يبقى هذا الحق قائم إلى يوم رسو البيع بالمزاد.
-إجراءات التخلية :تنص المادة 922من القانون المدنى على ما يلى :تكون تخلية العقار المرهون بتقرير يقدمه الحائز إلى قلم كتابة المحكمة المختصة ,و يجب عليه أن يطلب التأشير بذلك في هامش تسجيل التنبيه بنزع الملكية ,و أن يعلم الدائن المباشر بالإجراءات بهذه التخلية في خلال 5 أيام من وقت التقرير بها .و يجوز لمن له مصلحة في التعجيل أن يطلب إلى قاضى الأمور المستعجلة تعيين حارس تتخذ في مواجهته إجراءات نزع الملكية و يعين الطالب حارسا إذا طلب ذلك.وفقا هذا النص إجراءاتها تتمثل في :
+تقديم الحائز لتقرير إلى قلم كتاب المحكمة المختصة اى التي يقع في دائرة اختصاصها العقار المرهون .
+يؤشر بهذا على هامش تسجيل التنبيه بنزع الملكية .
+يجب على الحائز أن يعلم الدائن بهذه التخلية خلال 5 أيام من يوم التسريح بها
-أثار التخــلية :تتلخص في : *بمجرد التخلية تتوقف الإجراءات في مواجهة الحائز و لصاحب المصلحة أن يطلب تعيين حارس لاتخاذ الإجراءات في مواجهته.(المادة 922 من الفقرة 2من القانون المدني ).
*إن الحائز يتخلى عن الحيازة العرضية للعقار المرهون فقط ,فملكية هذا العقار و حيازته القانونية تبقى له (اى الحائز).
*إذا بيع العقار المرهون بثمن يزيد عن قيمة الديون ,فالزيادة تعود للحائز باعتباره هو مالك العقار .
رابـــــعا :الموقف الأخير الذي يتعرض له الحائز (البيع بالمزاد العلني ).
إذا لم يقضى الحائز الديون , أو يتخلى عنه فيتعرض للبيع بالمزاد العلني ,مع ملاحظة انه يباع العقار بالمزاد العلني إذا ما تقدم الحائز بعرض للتطهير و رفض هذا العرض ,كما قد يتم البيع في غير مواجهة الحائز إن هو تخلى عنه.وقد سبق إن درسنا من قبل إجراءات تنفيذ على العقار المرهون وفقا للمادة 923من القانون المدني , و هي إنذار لها ,بالوفاء بعد التنبيه على المدين بنزع الملكية أو كلاهما في وقت واحد.ولا نبحث في إجراءات التنفيذ فهي مقررة في الإجراءات المدنية,و إنما نبحث فيما يتعلق بالرهن من الناحية الموضوعية .
- من يحـــق له أن يدخل في المزاد: بعد أن يعرض العقار للبيع بالمزاد العلني , يحق لكل شخص أن يتقدم في المزايدة بما في ذلك الحائز .لان من حقه أن يحتفظ بالملكية إلا أن المشرع قيد حقه في المشاركة في المزايدة بتقدمه على الأقل بقدر ما يبقى في ذمته بسبب تملك العقار المرهون , وهذا ما تضمنته المادة 925من القانون المدني يحق للحائز أن يدخل في المزاد بشرط إلا يعرض فيه ثمنا اقل من الباقي في ذمته من ثمن العقار الجاري بيعه.)+و لا يجوز للمدين التقدم في المزايدة لأنه من غير المعقول السماح له بذلك مع انه اثبت عدم قدرته على الوفاء بالدين فكيف له أن يدعى على دفع الثمن الذي يرسو به المزاد فيما بعد .
*مركـــز من يــرسو عليه المزاد: قد يرسو المزاد على الحائزكما قد يرسو على غبر الحائز ,وفيما ما يلى نبين مركز الراسي عليه المزاد:
1-رسو المزاد على الحائز:إذا تقدم الحائز في المزاد و رسو عليه , تأكدت ملكيته للعقار و يبقى مالكا بسنده الاصلى .وهذا ما أكدته المادة 926من القانون المدني إذا نزعت ملكية العقار المرهون ....و رسا المزاد على الحائز نفسه اعتبر مالكا للعقار بمقتضى سند ملكيته ...).
و عليه فلا يجب شهر حكم مرسى المزاد , وإنما يكفي التأشير بذلك على هامش سند ملكيته .
2-رســو المزاد على غير الحائز:ففي هذه الحالة الراسي عليه المزاد يكتسب الملكية بمقتضى حكم مرسى المزاد و تنتقل إليه من الحائز ,و هذا ما تضمنته المادة 927 من القانون المدني إذا رسا المزاد في الأحوال المتقدمة على الشخص أخر غير الحائز فان هذا الشخص يتلقى حقه من الحائز بمقتضى حكم مرسى المزاد ).و عليه يجب شهر حكم مرسى المزاد لانتقال الملكية في هذه الحالة , وإذا كان المبلغ الذي رسا به المزاد أكثر من حقوق الدائنين رجعت الزيادة للحائز.نصت عليه المادة 928من القانون المدني بقولها إذا زاد الثمن الذي رسا به المزاد على ما هو مستحق للدائنين المقيدة حقوقهم كانت الزيادة للحائز......).
مركـــز العقار بعد رسو المزاد: إن رسو المزاد لا يرتب اثر فعلى و لا يطهر العقار إلا إذا قام من رسا عليه المزاد بدفع الثمن أو أودعه وفق ما جاء في الشطر الأخير من المادة 926 من القانون المدني ويتطهر العقار من كل حق مقيد إذا دفع الحائز الثمن الذي رسا به المزادأو أودعه ).وهذا يطبق على الحائز و غير الحائز ,غير إن مركزا لعقار يختلف بحسب ما إذا كان المزاد قد رسا على الحائز نفسه أو على غيره.
-1/رســو المزاد على الحائز :فإذا رسا المزاد على الحائز يتطهر العقار من كل الرهون المقيدة قبل أن ينتقل العقار إليه .أما الرهون التي رتبها هو بعد انتقال الملكية إليه فتبقى قائمة و لا يطهر العقار منها .
-2/رسو المزاد على غير الحائز:إذا رسا المزاد على غير الحائز فان العقار يتطهر من كل الرهون المقيدة عليه سواء تلك الصادرة من المالك السابق أو الصادرة من الحائز نفسه , إذ يستوفى الدائنون حقوقهم من ثمن العقار فالأسبقية لدائن المالك السابق ,وهذا ما يفهم من نص المادة 928من القانون المدني , ويتضح من هنا أن كل الحقوق التي رتبها الحائز على والعقار تنقضي ,ولكن ما هو الحكم بالنسبة للحقوق التي كانت له قبل أن يصبح حائز؟
رجـــوع حقــوق الحائـز:لقد نصت المادة 929من القانون المدنى على ما يلى يعود للحائز ما كان له قبل انتقال ملكية العقار إليه من حقوق ارتفاق و حقوق عينية أخرى).و معنى هذا النص انه إذا رسا
المزاد على شخص أخر غير الحائز , فان رسو المزاد لا يطهر العقار من حقوق السابق وجودها و نفاذها على الرهن الذي أدى إلى بيع العقار بالمزاد العلني .
-مسؤولـــية الحائــز : أن حق الحائز في الضمان يقابله التزام بالمحافظة على العقار المرهون ,وهذا الالتزام تضمنته المادة 932 من القانون المدنـي بقولها الحائز مسؤولاشخصيا تجاه الدائنين عما يصيب العقار من تلف بخطئه).واستنادا لهذا النص يمتنع على الحائز القيام بأي تصرف ينقص من الضمان ,فهو ملزم بالمحافظة و كذلك يكون ملزم برد الثمار من وقت إنذاره طبقا للمادة 930من القانون المدني.
المطلب الثاني :انقضاء الرهن الرسمي .
انقضاء الرهن بصفة تبعية :
تنص المادة 933من القانون المدني على ما يلي ينقضي حق الرهن الرسمي بانقضاء الدين المضمون و يعود معه إذا زال السبب الذي انقضى به الدين ,دون إخلال بالحقوق التي يكون الغير حسن النية كسبها في الفترة ما بين انقضاء الحق و عودته.هذا النص تطبيق لفكرة التبعية ، فالرهن يتبع الدين الأصلي في نشأته وانقضائه الاأنه يجب الإشارة إلا انه لكي ينقضي الرهن الرسمي يجب أن ينقضي الدين كلية , أما إذا انقضى الدين جزئيا بالرهن الرسمي يبقى قائما عملا بمبدأ عدم تجزئة الرهن الرسمي ,فكل جزء من العقار ضامن لكل الدين .
-و أسباب انقضاء الدين عديدة منصوص عليها في القواعد العامة و قد سبق الإشارة إليها و منها الوفاء بالدين الأصلي , المقاصة , التجديد , اتحاد الذمة , الوفاء , التقادم .......
و عليه كلما انقضى الالتزام الأصلي انقضاء كليا لأحد الأسباب انقضى الرهن معه بالتبعية .
الفرع الثاني : انقضاء الرهن بصفة أصلية :يقصد بانقضاء الرهن الرسمي بصفة أصلية انقضاء الرهن الرسمي و بقاء الدين قائما في ذمة المدين لان الانقضاء يرجع إلى سبب يتعلق بالرهن ذاته .و أسباب انقضاء الرهن بهذه الطريقة هي تطهير الحائز للعقار المرهون بيع العقار المرهون بالمزاد العني نزول المرتهن عن الرهن الرسمي و كذلك هلاك العقار المرهون .
أولا تطهير الحائز للعقار المرهون: تنص المادة : 934 من القانون المدني على مايلي : إذا تمت إجراءات التطهير انقضى حق الرهن نهائيا ....و على هذا فانه إذا قام الحائز بتطهير العقار المرهون أي قام بالإجراءات المنصوص عليها في المادتين : 916 و 917 من القانون المدني فان الرهن ينقضي و يصبح العقار محرر من الرهون التي كانت تنقله .
ثانيا : البيع بالمزاد العني : تنص المادة /: 936 من القانون المدني على ما يلي : إذا بيع العقار المرهون بيعا جبريا بالمزاد العلني سواء كان ذلك في مواجهة مالك العقار الحائز الحارس الذي سلم إليه العقار عند التخلية فان حقوق الرهن على هذا العقار تنقضي بإيداع الثمن الذي رسا به المزاد أو بدفعه إلى الدائنين المقيدين الذي تسمح مرتبهم باستيفاء حقوقهم من هذا الثمن .
فإذا تم بيع العقار بالمزاد العلني فيرسوا المزاد ينقضي الرهن متى قام الراسي عليه المزاد بإيداع الثمن لدى خزينة المحكمة أو توزيعه على الدائنين المرتهنين المقيدة حقوقهم الذين تسمح مرتبتهم باستيفاء الدين .
مع الملاحظة بان البيع بالمزاد العلني قد يكون في مواجهة المالك و ذلك في حالة عدم تصرفه في العقار كما قد يكون في مواجهة الحائز و قد يكون في مواجهة الحارس و ذلك في حالة لجوء الثمن أو توزيعه مهما كان الشخص الذي تم البيع في مواجهته ( مالك حائز أو حارس ) .
ثالثا : نزول المرتهن عن الرهن :
و النزول عن الرهن يعني أن الدائن المرتهن تنازل عن الرهن وحده دون الدين فبعد نزوله عن الرهن يبقى دينه دينا شخصيا غير مضمون برهن .
و يلاحظ في هذا الصدد أن المشرع لو ينص على النزول عن الرهن كسبب من أسباب انقضاء الرهن الرسمي مع انه نص عليه بصدد الرهن الحيازي ( المادة : 965 من القانون المدني ) إلا انه ليس هناك ما يمنع من لجوء الدائن المرتهن إلى النزول عن حقه .
رابعا : هلاك العقار المرهون :
لم ينص عليه المشرع كسبب لانقضاء الرهن الرسمي رغم انه نص عليه بشان الرهن الحيازي يجب في هذا الصدد التذكير بأنه يجب أن يهلك العقار هلاكا كليا لانقضاء الرهن الرسمي لأنه إذا كان الهلاك جزئيا فان المتبقي من العقار يبقى ضامنا للدين عملا بقاعدة عدم تجزئة الرهن . وكذلك يجب فهم مدلول الهلاك بالمعنى الواسع , إذ قد يكون هلاكا ماديا ينتج عنه هلاك محل الرهن (العقار) كما قد يكون هلاكا قانونيا أي هلاك حق الرهن مع بقاء العقار مثل حالة نزع الملكية للمنفعة العامة و قد يكون الهلاك بفعل الراهن ( المواد:898 ,899 ,900 من قانون المدني ) .
-و خلاصة القول أم الرهن الرسمي لا يرد على العقار فإذا هلك فان الرهن ينقضي و لكن الدين يبقى قائما .

الخاتمة :
وفي الاخير نجد ان الرهن الرسمي اذا كان مقيدا لدى موظف عمومي او موثقا تمتد اثاره لتشمل الغير حيث وجدنا ان الرهن الرسمي يخول للدائن المرتهن متابعة العقار المرهون في أي يد هو فيها من اجل استيفاء حقه وفقا لخاصية حق التتبع وانه يعطيه الافضلية في استيفاء حقه ايضا أي ان له افضلية على الدائنين العاديين الاخرين وهذه اهم اثار الرهن الرسمي بالنسبة للغير.

المراجع
1/ الدكتور: همام محمد محمود زهران التأمينات العينية والشخصية الكفالة الرهن الرسمي حق الإختصاص الرهن الحيازي حقوق الإمتياز الناشر منشأة المعارف بالإسكندرية طبعة 2001