Legal advice
07-05-2013, 01:21 AM
الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر 136 لسنه 1981
فى شأن الحكام الخاصة بتأجير
وبيع الأماكن
وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر
المادة 1
فيما عدا الاسكان الفاخر ، لا يجوز ان تزيد الاجرة السنوية للاماكن المرخص فى اقامتها لاغراض السكنى اعتبارا من تاريخ العمل باحكام هذا القانون على 7% من قيمة الارض والمبانى وعلى الا تقل المساحة المؤجرة لهذه الاغراض عن ثلثى مساحة مبانى العقار .
ولا تسرى على هذه الاماكن احكام المادة (13) عدا الفقرة الاخيرة منها والمادة (14) والفقرة الاولى من المادة (15) والفقرة الثانية من المادة (68) من القانون رقم 49 لسنة 1977 ، فى شان تاجير وبيع الاماكن وتنظم العلاقة بين المؤجر والمستاجر ويصدر بتحديد مواصفات الاسكان الفاخر من الوزير المختص بالاسكان .
.
المادة 2
تقدر قيمة الارض بالنسبة الى الاماكن المنصوص عليها فى الفقرة الاولى من المادة السابقة وفقا لثمن المثل عند الترخيص بالبناء , وتقدر قيمة المبانى وفقا للتكلفة الفعلية وقت البناء , فاذا ثبت تراخى المالك عمدا عن اعداد المبنى للاستغلال , تقدر تكلفة المبانى وفقا للاسعار التى كانت سائدة فى الوقت الذى كان مقدرا لانهاء اعمال البناء ، وذلك دون الاخلال بحق المحافظة المختصة فى استكمال الاعمال وفقا للقواعد المنظمة لذلك .
ويصدر قرار من الوزير المختص بالاسكان بتحديد الضوابط والمعايير التى تتبع فى تقدير قيمة الارض والمبانى بما يكفل تقديرها بقيمتها الفعلية ويتضمن القرار كيفية تحديد الاجرة الاجمالية للمبنى وتوزيعها على وحداته , وفقا لموقع كل وحدة وصقعها والانتفاع بها ومستوى البناء .
.
المادة 3
تشكل بقرار من المحافظ المختص فى كل محافظة لجنة او اكثر تضم بعض ذوى الخبرة لاعداد تقارير سنوية بناء على الدراسات التى تجريها فى نطاق المحافظة عن :
(ا) ثمن المثل للارض من واقع اسعار التعامل بالمدينة او الحى او المنطقة مستخلصة من كافة التصرفات والتعاملات القانونية سواء بين الافراد او الجهات الحكومية او العامة او الخاصة .
(ب) اسعار التكلفة الفعلية لمختلف مستويات المبانى من واقع تطورات اسعار مواد البناء ونفقات العمالة ونتائج المناقصات وغيرها من الوسائل القانونية المتبعة لتنفيذ الاعمال .
ويؤخذ فى الاعتبار بالتقديرات الواردة فى هذه التقارير عند تحديد الاجرة لاحكام هذا القانون .
وتسلم المحافظة نسخة من هذه التقارير لكل من يطلبها فى مقابل رسم يصدر بتحديد قرار من المحافظ المختص بما لا يجاوز خمسة جنيهات للنسخة .
.
المادة 4
يتولى مالك المبنى تحديد الاجرة وفقا للضوابط والمعايير والتقارير والدراسات المنصوص عليها فى المواد السابقة ويتضمن عقد الايجار مقدار الاجرة المحددة على هذه الاسس .
فاذا ابرم عقد الايجار قبل اتمام البناء ، وحدد فيه الاجرة بصفة مبدئية , كان على مالك المبنى اخطار المستاجر بالاجرة المحددة للمكان وفقا لاحكام هذا القانون وذلك خلال ثلاثين يوما من تاريخ اتمام البناء وبشترط الا تجاوز الاجرة المبدئية الا بمقدار الخمس .
وعلى المالك ان يمكن المستاجر من الاطلاع على المستندات اللازمة لتحديد الاجرة وذلك خلال شهر من تاريخ التعاقد او من تاريخ الاخطار بحسب الاحوال .
.
المادة 5
اذا راى المستاجر ان الاجرة التى حددها المالك تزيد على الحدود المنصوص عليها فى هذا القانون جاز له خلال تسعين يوما من تاريخ التعاقد او من تاريخ الاخطار او من تاريخ شغله للمكان , ان يطلب من لجنه تحديد الاجرة المختصة القيام بتحديد اجرة المكان وفقا للاسس المنصوص عليها فى هذا القانون ، ويكون الطعن على قرارات هذه اللجان امام المحكمة الابتدائية التى يقع فى دائرتها المكان المؤجر وذلك خلال ستين يوما من تاريخ اخطار ذوى الشان بقرارها .
ولا تسرى على هذه الطعون احكام المادتين 18 , 20 من القانون 49 لسنة 1977 .
.
المادة 6
يجوز لمالك المبنى اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون ان يتقاضى من المستاجر مقدم ايجار لا يجاوز اجرة سنتين وذلك بالشروط الاتيه :
1ـ ان تكون الاعمال الاساسية للبناء قد تمت ولم يتبق الا مرحلة التشطيب .
2ـ ان يتم الاتفاق كتابة على مقدار مقدم الايجار , وكيفية خصمه من الاجرة المستحقة فى مدة لا تتجاوز ضعـف المدة المدفوع عنها المقدم وموعد اتمام البناء وتسليم الوحدة صالحة للاستعمال ، ويصدر قرار من الوزير المختص بالاسكان بتنظيم تقاضى مقدم الايجار والحد الاقصى لمقدار المقدم بالنسبة لكل مستوى من مستويات البناء .
ولايسرى حكم الفقرة الاخيرة من المادة (26) من القانون رقم 49 لسنة 1977 على مقدم الايجار الذى يتقاضاه المالك وفقا لاحكام هذه المادة .
.
المادة 7
اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون , تزاد فى اول يناير مـن كل سنة اجرة الاماكن المؤجرة لغـير اغـراض السكنى المنشاة حتى 9 سبتمبر سنة 1977 زيادة دورية ثابتة بواقـع نسبة مـن القيمة الايجارية المتخذة اساسا لحساب الضريبة علـى العقارات المبنية فـى ذات وقـت الانشاء حتى لـو ادخلت عليها تعديلات جوهرية .
ويخصص المالك نصـف هـذه الـزيادة لمواجهـة تكاليف الترميم والصيانة ويعتبر بمثابة امانـة تحـت يده . ويصدر قرار من الوزير المختص بالاسكان بتنظيم التصرف فيه بهذا الغرض .
وتحدد الزيادة المشار اليها وفقا للنسب الاتية :
(ا) 30 % عن الاماكن المنشاة قبل اول يناير سنة 1944 .
(ب) 20 % عن الاماكن المنشاة منذ اول يناير سنة 1944 , وقبل 5 مـن نوفمبر سنه 1961 .
(جـ) 10 % عن الاماكن المنشاة منذ 5 نوفمبر سنة 1961 , وحتى 6 من اكتوبر سنه 1973
(د) 5 % عن الاماكن المنشاة منذ 7 اكتوبر سنة 1973 , وحتى 9 سبتمبر سـنة 1977 .
.
المادة 8
تؤدى الزيادة المنصوص عليها فى المادة السابقة فى ذات المواعيد المحددة لسداد الاجرة الاصلية ويترتب على عدم سداد هذه الزيادة ما يترتب على عدم سداد الاجرة من اثار .
وتقف هذه الزيادة عند انقضاء خمس سنوات كاملة على تاريخ استحقاق اول زيادة .
.
المادة 9
تكون اعباء الترميم والصيانة الدوريـة والعامـة للمبانى وما بها مـن مصاعد على الوجه الاتى:
1 ـ اذا كانت نصف حصيلة الـزيادة المنصوص عليها فى المادة (7) كافية يتـم الترميم و الصيانة منها .
2 ـ اذا لـم تف هـذه الحصيلة او اذا كـان المبنى لا يحتوى على وحدات غـير سكنية تستكمل او توزع اعباء الترميم والصيانة بحسب الاحوال كما يلى :
(ا) بالنسبة للمبانى المنشاة حتى 22 مارس سنه 1965 تكون بواقع الثلث على الملاك والثلثين على شاغلى المبنى .
(ب) بالنسبة للمبانى المنشاة بعد 22 مارس سنة 1965 وحتى 9 سبتمبر سنة 1977 تكون مناصفة بين الملاك وشاغلى المبنى .
(جـ) بالنسبة للمبانى المنشاة او التى تنشا بعـد 9 سبتمبر سـنة 1977 تكون بواقع الثلثين على الملاك والثلث على شاغلى المبنى .
واذا لـم يتـم الاتفاق علـى تـوزيع تكاليف الترميم والصيانة فيما بين الملاك والشاغلين او الشاغلين فيما بينهـم , يجـوز لاى منهم الالتجاء الى قاضى الامور المستعجلة لتوزيـع هـذه التكاليف بـين الملاك وبين الشاغلين وتحديد نصيب كل شاغل .
ومع ذلك تكون اعباء الترميم والصيانة على عاتق الملاك وذلك خلال السنوات العشر المنصوص عليها فى المادة 651 من القانون المدنى .
وفيما عـدا ما ورد فيه نص بهـذه المادة يستمر العمل بالاحكام المنظمة للترميم والصيانة فـى كـل مـن احكام القانون رقـم 78 لسنة 1974 فـى شـان المصاعد الكهربائية والقانون رقم 49 لسنة 1977 .
اما الاعمال التى لا تسرى عليها احـكام الترميم والصيانة والتى يقصد بها تحسين الاجزاء المشتركة للمبنى او زيادة الانتفاع بها فتكون بالاتفاق بين الملاك والشاغلين .
ومـع عـدم الاخلال بعلاقة العمل بين المالك وحارس المبنى , يوزع الحد الادنى المقرر قانونا لاجـر الحارس وفـقا للبنـود ا , ب , جـ من هذه المادة .
وتلغى المادة (61) من القانون رقم 49 لسنة 1977 والمادة 13 من القانون رقم 78 لسنة 1974 وذلك اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون .
.
المادة 10
تكفل الدولة تقديم قروض تعاونية ميسرة لترميم وصيانة المبانى ويكون للقرض وملحقاته امتياز عام على اموال المدين ضمانا للسداد وتكون مرتبة هذا الامتياز تالية للضرائب والرسوم .
وتعفى القروض من جميع الضرائب والرسوم وتحصل بطريق الحجز الادارى .
وتلغى احكام الماده (62) من القانون رقم 49 لسنه 1977 وذلك اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون .
.
المادة 11
فيمـا عـدا المبانى مـن المستوى الفاخر يعفـى اعتبارا مـن اول ينـاير التالـى لتاريخ العمل بهذا القانون مالك وشاغلو المبانى المؤجرة لاغراض السكنى والتى انشئت او تنشا اعتبارا من 9 سبتمبر سنة 1977 من جميع الضرائب العقارية الاصلية والاضافية ولا تدخل ايرادات هذه المساكن فى وعاء الضريبة العامة على الايراد .
ولا يسرى حكم الفقرتين السابقتين على الاماكن المستعملة مفروشة او فنادق
او بنسيونات .
.
المادة 12
فيما عدا المبانى من المستوى الفاخر يلغى شرط الحصول على موافقه لجنة توجيه وتنظيم اعمال البناء قبل الحصول على الترخيص باقامة المبانى وسائر احكام الباب الاول من القانون رقم 106 لسنة 1976 فى شان توجية وتنظيم اعمال البناء , كما تلغى المادة 21 من ذلك القانون .
.
المادة 13
يحظر على الملاك من الافراد وشركات الاشخاص ان يعرضوا للتمليك للغـير او التاجير المفروش فـى كـل مبنى مكون مـن اكـثر مـن وحـدة واحدة يرخص فى اقامته او يبدا فـى انشائه مـن تاريخ العمل بهذا القانون ما يزيد على ثلث مجموع مساحـة وحدات المبنى ، وذلك دون اخلال بنسبه الثلثين المخصصة للتاجير لاغراض السكنى وفقا لاحكام الفقرة الاولى من المادة الاولى .
ويسـرى هـذا القيد ولـو تعدد الملاك مع مراعاة نسبة ما يملكه كل منهم وبحد ادنى وحدة لكل مالك .
ويمتنع على مصلحة الشهر العقارى والتوثيق شهر المحررات المتعلقة بهذه الوحدات ما لم يقدم صاحب الشان ما يثبت التزامـه بتطبيق احكام هذه المادة .
ويقع باطلا كل تصرف يخالف ذلك ولو كان مسجلا .
وبعد تاجير النسبة المقررة طبقا لهذه المادة يجوز للمالك التصرف فى هذه النسبة كلها او بعضها وفقا للقواعد العامة .
وفى حاله بيع كامل العقار يلتزم المشترى باحكام هذه المادة .
.
المادة 14
يخصص ثلثا نسبة ال 15 % المخصصة للخدمات من ارباح شركات القطاع العام لتمويل الوحدات اللازمة لاسكان العاملين بكل شركة او مجموعة من الشركات المتجاورة , ويؤول ما يفيض عن حاجة هؤلاء العاملين الى صندوق تمويل الاسكان الاقتصادى بالمحافظة .
المادة 15
تكفل الدولة دعم النشاط التعاونى الاسكانى وتوفير ما يلزم له من قروض ومواد للبناء وفقا لاحكام التشريعات المنظمة لهذا النشاط .
كما يكون للافراد عند تعلية مبانيهم او استكمالها او التوسع فيها كما يكون للراغبين فى الاستثمار فى مختلف مستويات الاسكان عدا الفاخر منها , الحصول على القروض الميسرة التى تقدمها الدولة والهيئات العامة والجهاز المصرفى .
وكل ذلك وفقا للضوابط بها قرار من الوزير المختص بالاسكان .
المادة 16
يحق لمستاجرى المدارس والاقسام الداخلية لايواء الدارسين بها والمستشفيات وملحقاتهما فى حالة تاجيرها لهم مفروش الاستمرار فى العين ولو انتهت المدة المتفق عليها وذلك بالشروط وبالاجرة المنصوص عليا فى العقد .
.
المادة 17
تنتهى بقوة القانون عقود التاجير لغير المصريين بانتهاء المدد المحددة قانونا لاقامتهم بالبلاد .
وبالنسبة للاماكن التى يستاجرها غير المصريين فى تاريخ العمل باحكام هذا القانون يجوز للمؤجر ان يطلب اخلاءها اذا ما انتهت اقامه المستاجر غير المصرى فى البلاد .
وتثبت اقامة غير المصرى بشهادة من الجهة الادارية المختصة ويكون اعلان غير المصرى الذى انتهت اقامته قانونا عن طريق النيابة العامة .
ومع ذلك يستمر عقد الايجار بقوه القانون فى جميع الاحوال لصالح الزوجة المصرية ولاولادها منه الذين كانوا يقيمون بالعين المؤجرة ما لم يثبت مغادرتهم البلاد نهائيا .
.
المادة 18
لا يجوز للمؤجر ان يطلب اخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد الا لاحد الاسباب الاتية :
(ا) الهدم الكلى او الجزئى للمنشات الايلة للسقوط والاخلاء المؤقـت لمقتضيات الترميم والصيانة وفقا للاحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية .
(ب)اذا لم يقم المستاجر بالوفاء بالاجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما مـن تاريـخ تكليفه بـذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف او باعلان علـى يـد محضر ولا يحكم بالاخلاء اذا قام المستاجر قبل اقفال بـاب المرافعة فى الدعوى باداء الاجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية .
ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستاجر مـن العـين بسبب التاخير فى سـداد الاجرة اعمالا للشرط الفاسخ الصريح اذا ما سدد المستاجر الاجرة والمصاريف و الاتعاب عـند تنفيذ الحكم وبشـرط ان يتـم التنفيذ فـى مواجهة المستاجر .
فاذا تكرر امتناع المستاجر او تاخره فى الوفاء بالاجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالاخلاء او الطرد بحسب الاحوال .
(جـ) اذا ثبت ان المستاجر قـد تنازل عن المكان المؤجر , او اجـره من الباطن بغير اذن كتابى صريح مـن المالك للمستاجر الاصلى , او تركـه للغير بقـصد الاستغناء عـنه نهائيا وذلك دون اخلال بالحالات التـى يجـيز فـيها القانـون للمستاجر تاجـير المكان مفروشـا او التنازل عـنه او تاجـيره مـن الباطن او تركـه لـذوى القربى وفقا لاحكام المادة 29 من القانون 49 لسنه 1977 .
(د) اذا ثبت بحكـم قضائى نهائى ان المستاجر استعمل المكان المؤجر او سمـح باستعماله بطريقة مقلقة للراحـة او ضـاره بسلامة المبنى او بالصحـة العامة او فـى اغراض منافية للاداب العامة .
ومـع عـدم الاخلال بالاسباب المشار اليها لا تمتد بقوة القانون عقود ايجار الاماكن المفروشة .
وتلغى المادة (31) من القانون رقم 49 لسنه 1977 وذلك اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون .
.
المادة 19
فى الاحوال التى يتم فيها تغيير استعمال العين الى غير اغراض السكنى تزاد الاجرة القانونية بنسبة :
(1) 200 % للمبانى المنشاة قبل اول يناير 1944 .
(2) 100 % للمبانى المنشاة منذ اول يناير 1944 وقبل 5 نوفمبر 1961 .
(3) 75 % للمبانى المنشاة منذ 5 نوفمبر 1961 وحتى 9 سبتمبر 1977 .
(4) 50 % للمبانى المنشاة او التى تنشا بعد 9 سبتمبر 1977 .
وفى حاله التغيير الجزئى للاستعمال يستحق المالك نصف النسب المشار اليها .
ويشترط الا يترتب على تغيير الاستعمال كليا او جزئيا الحاق ضرر بالمبنى او بشاغليه .
وتلغى المادة (23) من القانون رقم 49 لسنه 1977 وذلك اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون .
.
المادة 20
يحق للمالك عند قيام المستاجر فى الحالات التى يجوز له فيها بيع المتجر او المصنع او التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية او المؤجرة لغير اغراض السكنى الحصول على 50 % من ثمن البيع او مقابل التنازل بحسب الاحوال , بعد خصم قيمه المنقولات التى بالعين .
وعلى المستاجر قبل ابرام الاتفاق اعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض ويكون للمالك الحق فى الشراء اذا ابدى رغبته فى ذلك واودع الثمن مخصوما منه نسبه الـ50% المشار اليها خزانه المحكمة الجزئية الواقع فى دائرتها العقار ايداعا مشروطا بالتنازل عن عقد الايجار وتسليم العين وذلك خلال شهر من تاريخ الاعلان ، وبانقضاء ذلك الاجل يجوز للمستاجر ان يبيع لغير المالك مع التزام المشترى بان يؤدى للمالك مباشرة نسبه الـ 50 % المشار اليها .
المادة 21
يشترط الا يزيد مجموع ما يقوم المستاجر هو وزوجته واولاده القصر غير المتزوجين بتاجيره مفروشا ـــ بغير موافقه المالك ـــ على شقه واحدة فى نفس المدينه . ويعتد فى تحديد المدينة باحكام قانون الحكم المحلى .
الاحكام المرتبطة بالمادة
.
المادة 22
تعطى اولوية فى تاجير الوحدات السكنية التى تقيمها الدولة او المحافظات او الهيئات العامة او شركات القطاع العام لتلبية احتياجات العاملين الذين انتهت خدمتهم من شاغلى المساكن التابعة للحكومة ووحدات الحكم المحلى والهيئات العامة وشركات القطاع العام وكذلك ملاك العقارات واقاربهم حتى الدرجة الثانية فى المحافظة التى يؤجرون بها وحدات العقار المملوك لهم للغير , وتوزع هذه الوحدات بينهم وفقا للاولويات التى صدر بها قرار من المحافظ المختص .
واذا اقام المستاجر مبنى مملوكا له يتكون من اكثر من ثلاث وحدات فى تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذى يستاجره او توفير مكان ملائم لمالكه او احد اقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذى اقامه بما لا يجاوز مثلى الاجرة المستحقة له عن الوحدة التى يستاجرها منه .
الاحكام المرتبطة بالمادة
.
المادة 23
يعاقب بعقوبة جريمة النصب المنصوص عليها فى قانون العقوبات المالك الذى يتقاضى باية صورة من الصور , وبذاته او بالوساطة , اكثر من مقدم عن ذات الوحدة او يؤجرها لاكثر من مستاجر , او يبيعها لغير من تعاقد معه على شرائها , ويبطل كل تصرف بالبيع لاحق لهذا التاريخ ولو كان مسجلا .
ويعاقب بذات العقوبة المالك الذى يتخلف دون مقتض عن تسليم الوحدة فى الموعد المحدد ، فضلا عن الزامه بان يؤدى الى الطرف الاخر مثلى مقدار المقدم وذلك دون اخلال بالتعاقد وبحق المستاجر فى استكمال الاعمال الناقصة وفقا لحكم الفقرة الاخيرة من المادة 13 من القانون رقم 49 لسنة 1977 .
ويكون ممثل الشخص الاعتبارى مسئولا عما يقع منه من مخالفات لاحكام هذه المادة .
.
المادة 24
فيما عدا العقوبة المقررة لجريمة خلو الرجل تلغى جميع العقوبات المقيدة للحرية المنصوص عليها فى القوانين المنظمة لتاجير الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر وذلك دون اخلال باحكام المادة السابقة .
ومع ذلك يعفى من جميع العقوبات المقررة لجريمة خلو الرجل كل من بادر الى رد ما تقاضاه بالمخالفة لاحكام القانون الى صاحب الشان , واداء مثليه الى صندوق تمويل الاسكان الاقتصادى بالمحافظة وذلك قبل ان يصبح الحكم نهائيا فى الدعوى .
.
المادة 25
يقع باطلا بطلانا مطلقا كل شرط او تعاقد يتم بالمخالفة لاحكام هذا القانون او القوانين السابقة له المنظمة للعلاقة بين المالك والمستاجر .
وفضلا عن الحكم بالغرامة المنصوص عليها فى هذه القوانين تقضى المحكمة المختصة بابطال التصرف المخالف وباعتباره كان لم يكن وبرد الحالة الى ما يتفق مع احكام القانون مع الزام المخالف بالتعويض ان كان له مقتض .
وفى جميع الاحوال يلزم كل من يحصل على مبلغ بالمخالفة لاحكام تلك القوانين بان يردها الى من اداها , كما يلزم فضلا عن ذلك بدفع مثلى هذه المبالغ لصندوق تمويل الاسكان الاقتصادى بالمحافظة ، ويثبت اداء هذه المبالغ بجميع طرق الاثبات .
.
المادة 26
لا تسرى احكام الماده (9) من هذا القانون على الاماكن التى تحتاج الى ترميم وصيانة بسبب اضرار الحرب , ويستمر العمل بالقواعد والنظم المطبقه حاليا فى شان ترميمها وصيانتها .
.
المادة 27
تعامل فى تطبيق احكام هذا القانون معاملة المبانى المؤجرة لاغراض السكنى ، الاماكن المستعملة فى اغراض لا تدخل فى نطاق النشاط التجارى او الصناعى او المهنى غير التجارية ، ولا يفيد من احكام هذه المادة سوى المستاجرين المصريين .
.
المادة 28
تعامـل صناديـق التامـين الخاصـة وصناديق الاسكان معامـلة الجمعيات التعاونية لبناء المساكن , وذلك بالنسبة لما تستثمـره هـذه الصناديق من امـوال فى مجال الاسكان عدا المستوى الفاخر .
المادة 29
ينشر هذا القانون فى الجريدة الرسمية . ويعمل به من اليوم التالى لتاريخ نشره .
يبصم هذا القانون بخاتم الدوله , و ينفذ كقانون من قوانينها .
فى شأن الحكام الخاصة بتأجير
وبيع الأماكن
وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر
المادة 1
فيما عدا الاسكان الفاخر ، لا يجوز ان تزيد الاجرة السنوية للاماكن المرخص فى اقامتها لاغراض السكنى اعتبارا من تاريخ العمل باحكام هذا القانون على 7% من قيمة الارض والمبانى وعلى الا تقل المساحة المؤجرة لهذه الاغراض عن ثلثى مساحة مبانى العقار .
ولا تسرى على هذه الاماكن احكام المادة (13) عدا الفقرة الاخيرة منها والمادة (14) والفقرة الاولى من المادة (15) والفقرة الثانية من المادة (68) من القانون رقم 49 لسنة 1977 ، فى شان تاجير وبيع الاماكن وتنظم العلاقة بين المؤجر والمستاجر ويصدر بتحديد مواصفات الاسكان الفاخر من الوزير المختص بالاسكان .
.
المادة 2
تقدر قيمة الارض بالنسبة الى الاماكن المنصوص عليها فى الفقرة الاولى من المادة السابقة وفقا لثمن المثل عند الترخيص بالبناء , وتقدر قيمة المبانى وفقا للتكلفة الفعلية وقت البناء , فاذا ثبت تراخى المالك عمدا عن اعداد المبنى للاستغلال , تقدر تكلفة المبانى وفقا للاسعار التى كانت سائدة فى الوقت الذى كان مقدرا لانهاء اعمال البناء ، وذلك دون الاخلال بحق المحافظة المختصة فى استكمال الاعمال وفقا للقواعد المنظمة لذلك .
ويصدر قرار من الوزير المختص بالاسكان بتحديد الضوابط والمعايير التى تتبع فى تقدير قيمة الارض والمبانى بما يكفل تقديرها بقيمتها الفعلية ويتضمن القرار كيفية تحديد الاجرة الاجمالية للمبنى وتوزيعها على وحداته , وفقا لموقع كل وحدة وصقعها والانتفاع بها ومستوى البناء .
.
المادة 3
تشكل بقرار من المحافظ المختص فى كل محافظة لجنة او اكثر تضم بعض ذوى الخبرة لاعداد تقارير سنوية بناء على الدراسات التى تجريها فى نطاق المحافظة عن :
(ا) ثمن المثل للارض من واقع اسعار التعامل بالمدينة او الحى او المنطقة مستخلصة من كافة التصرفات والتعاملات القانونية سواء بين الافراد او الجهات الحكومية او العامة او الخاصة .
(ب) اسعار التكلفة الفعلية لمختلف مستويات المبانى من واقع تطورات اسعار مواد البناء ونفقات العمالة ونتائج المناقصات وغيرها من الوسائل القانونية المتبعة لتنفيذ الاعمال .
ويؤخذ فى الاعتبار بالتقديرات الواردة فى هذه التقارير عند تحديد الاجرة لاحكام هذا القانون .
وتسلم المحافظة نسخة من هذه التقارير لكل من يطلبها فى مقابل رسم يصدر بتحديد قرار من المحافظ المختص بما لا يجاوز خمسة جنيهات للنسخة .
.
المادة 4
يتولى مالك المبنى تحديد الاجرة وفقا للضوابط والمعايير والتقارير والدراسات المنصوص عليها فى المواد السابقة ويتضمن عقد الايجار مقدار الاجرة المحددة على هذه الاسس .
فاذا ابرم عقد الايجار قبل اتمام البناء ، وحدد فيه الاجرة بصفة مبدئية , كان على مالك المبنى اخطار المستاجر بالاجرة المحددة للمكان وفقا لاحكام هذا القانون وذلك خلال ثلاثين يوما من تاريخ اتمام البناء وبشترط الا تجاوز الاجرة المبدئية الا بمقدار الخمس .
وعلى المالك ان يمكن المستاجر من الاطلاع على المستندات اللازمة لتحديد الاجرة وذلك خلال شهر من تاريخ التعاقد او من تاريخ الاخطار بحسب الاحوال .
.
المادة 5
اذا راى المستاجر ان الاجرة التى حددها المالك تزيد على الحدود المنصوص عليها فى هذا القانون جاز له خلال تسعين يوما من تاريخ التعاقد او من تاريخ الاخطار او من تاريخ شغله للمكان , ان يطلب من لجنه تحديد الاجرة المختصة القيام بتحديد اجرة المكان وفقا للاسس المنصوص عليها فى هذا القانون ، ويكون الطعن على قرارات هذه اللجان امام المحكمة الابتدائية التى يقع فى دائرتها المكان المؤجر وذلك خلال ستين يوما من تاريخ اخطار ذوى الشان بقرارها .
ولا تسرى على هذه الطعون احكام المادتين 18 , 20 من القانون 49 لسنة 1977 .
.
المادة 6
يجوز لمالك المبنى اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون ان يتقاضى من المستاجر مقدم ايجار لا يجاوز اجرة سنتين وذلك بالشروط الاتيه :
1ـ ان تكون الاعمال الاساسية للبناء قد تمت ولم يتبق الا مرحلة التشطيب .
2ـ ان يتم الاتفاق كتابة على مقدار مقدم الايجار , وكيفية خصمه من الاجرة المستحقة فى مدة لا تتجاوز ضعـف المدة المدفوع عنها المقدم وموعد اتمام البناء وتسليم الوحدة صالحة للاستعمال ، ويصدر قرار من الوزير المختص بالاسكان بتنظيم تقاضى مقدم الايجار والحد الاقصى لمقدار المقدم بالنسبة لكل مستوى من مستويات البناء .
ولايسرى حكم الفقرة الاخيرة من المادة (26) من القانون رقم 49 لسنة 1977 على مقدم الايجار الذى يتقاضاه المالك وفقا لاحكام هذه المادة .
.
المادة 7
اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون , تزاد فى اول يناير مـن كل سنة اجرة الاماكن المؤجرة لغـير اغـراض السكنى المنشاة حتى 9 سبتمبر سنة 1977 زيادة دورية ثابتة بواقـع نسبة مـن القيمة الايجارية المتخذة اساسا لحساب الضريبة علـى العقارات المبنية فـى ذات وقـت الانشاء حتى لـو ادخلت عليها تعديلات جوهرية .
ويخصص المالك نصـف هـذه الـزيادة لمواجهـة تكاليف الترميم والصيانة ويعتبر بمثابة امانـة تحـت يده . ويصدر قرار من الوزير المختص بالاسكان بتنظيم التصرف فيه بهذا الغرض .
وتحدد الزيادة المشار اليها وفقا للنسب الاتية :
(ا) 30 % عن الاماكن المنشاة قبل اول يناير سنة 1944 .
(ب) 20 % عن الاماكن المنشاة منذ اول يناير سنة 1944 , وقبل 5 مـن نوفمبر سنه 1961 .
(جـ) 10 % عن الاماكن المنشاة منذ 5 نوفمبر سنة 1961 , وحتى 6 من اكتوبر سنه 1973
(د) 5 % عن الاماكن المنشاة منذ 7 اكتوبر سنة 1973 , وحتى 9 سبتمبر سـنة 1977 .
.
المادة 8
تؤدى الزيادة المنصوص عليها فى المادة السابقة فى ذات المواعيد المحددة لسداد الاجرة الاصلية ويترتب على عدم سداد هذه الزيادة ما يترتب على عدم سداد الاجرة من اثار .
وتقف هذه الزيادة عند انقضاء خمس سنوات كاملة على تاريخ استحقاق اول زيادة .
.
المادة 9
تكون اعباء الترميم والصيانة الدوريـة والعامـة للمبانى وما بها مـن مصاعد على الوجه الاتى:
1 ـ اذا كانت نصف حصيلة الـزيادة المنصوص عليها فى المادة (7) كافية يتـم الترميم و الصيانة منها .
2 ـ اذا لـم تف هـذه الحصيلة او اذا كـان المبنى لا يحتوى على وحدات غـير سكنية تستكمل او توزع اعباء الترميم والصيانة بحسب الاحوال كما يلى :
(ا) بالنسبة للمبانى المنشاة حتى 22 مارس سنه 1965 تكون بواقع الثلث على الملاك والثلثين على شاغلى المبنى .
(ب) بالنسبة للمبانى المنشاة بعد 22 مارس سنة 1965 وحتى 9 سبتمبر سنة 1977 تكون مناصفة بين الملاك وشاغلى المبنى .
(جـ) بالنسبة للمبانى المنشاة او التى تنشا بعـد 9 سبتمبر سـنة 1977 تكون بواقع الثلثين على الملاك والثلث على شاغلى المبنى .
واذا لـم يتـم الاتفاق علـى تـوزيع تكاليف الترميم والصيانة فيما بين الملاك والشاغلين او الشاغلين فيما بينهـم , يجـوز لاى منهم الالتجاء الى قاضى الامور المستعجلة لتوزيـع هـذه التكاليف بـين الملاك وبين الشاغلين وتحديد نصيب كل شاغل .
ومع ذلك تكون اعباء الترميم والصيانة على عاتق الملاك وذلك خلال السنوات العشر المنصوص عليها فى المادة 651 من القانون المدنى .
وفيما عـدا ما ورد فيه نص بهـذه المادة يستمر العمل بالاحكام المنظمة للترميم والصيانة فـى كـل مـن احكام القانون رقـم 78 لسنة 1974 فـى شـان المصاعد الكهربائية والقانون رقم 49 لسنة 1977 .
اما الاعمال التى لا تسرى عليها احـكام الترميم والصيانة والتى يقصد بها تحسين الاجزاء المشتركة للمبنى او زيادة الانتفاع بها فتكون بالاتفاق بين الملاك والشاغلين .
ومـع عـدم الاخلال بعلاقة العمل بين المالك وحارس المبنى , يوزع الحد الادنى المقرر قانونا لاجـر الحارس وفـقا للبنـود ا , ب , جـ من هذه المادة .
وتلغى المادة (61) من القانون رقم 49 لسنة 1977 والمادة 13 من القانون رقم 78 لسنة 1974 وذلك اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون .
.
المادة 10
تكفل الدولة تقديم قروض تعاونية ميسرة لترميم وصيانة المبانى ويكون للقرض وملحقاته امتياز عام على اموال المدين ضمانا للسداد وتكون مرتبة هذا الامتياز تالية للضرائب والرسوم .
وتعفى القروض من جميع الضرائب والرسوم وتحصل بطريق الحجز الادارى .
وتلغى احكام الماده (62) من القانون رقم 49 لسنه 1977 وذلك اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون .
.
المادة 11
فيمـا عـدا المبانى مـن المستوى الفاخر يعفـى اعتبارا مـن اول ينـاير التالـى لتاريخ العمل بهذا القانون مالك وشاغلو المبانى المؤجرة لاغراض السكنى والتى انشئت او تنشا اعتبارا من 9 سبتمبر سنة 1977 من جميع الضرائب العقارية الاصلية والاضافية ولا تدخل ايرادات هذه المساكن فى وعاء الضريبة العامة على الايراد .
ولا يسرى حكم الفقرتين السابقتين على الاماكن المستعملة مفروشة او فنادق
او بنسيونات .
.
المادة 12
فيما عدا المبانى من المستوى الفاخر يلغى شرط الحصول على موافقه لجنة توجيه وتنظيم اعمال البناء قبل الحصول على الترخيص باقامة المبانى وسائر احكام الباب الاول من القانون رقم 106 لسنة 1976 فى شان توجية وتنظيم اعمال البناء , كما تلغى المادة 21 من ذلك القانون .
.
المادة 13
يحظر على الملاك من الافراد وشركات الاشخاص ان يعرضوا للتمليك للغـير او التاجير المفروش فـى كـل مبنى مكون مـن اكـثر مـن وحـدة واحدة يرخص فى اقامته او يبدا فـى انشائه مـن تاريخ العمل بهذا القانون ما يزيد على ثلث مجموع مساحـة وحدات المبنى ، وذلك دون اخلال بنسبه الثلثين المخصصة للتاجير لاغراض السكنى وفقا لاحكام الفقرة الاولى من المادة الاولى .
ويسـرى هـذا القيد ولـو تعدد الملاك مع مراعاة نسبة ما يملكه كل منهم وبحد ادنى وحدة لكل مالك .
ويمتنع على مصلحة الشهر العقارى والتوثيق شهر المحررات المتعلقة بهذه الوحدات ما لم يقدم صاحب الشان ما يثبت التزامـه بتطبيق احكام هذه المادة .
ويقع باطلا كل تصرف يخالف ذلك ولو كان مسجلا .
وبعد تاجير النسبة المقررة طبقا لهذه المادة يجوز للمالك التصرف فى هذه النسبة كلها او بعضها وفقا للقواعد العامة .
وفى حاله بيع كامل العقار يلتزم المشترى باحكام هذه المادة .
.
المادة 14
يخصص ثلثا نسبة ال 15 % المخصصة للخدمات من ارباح شركات القطاع العام لتمويل الوحدات اللازمة لاسكان العاملين بكل شركة او مجموعة من الشركات المتجاورة , ويؤول ما يفيض عن حاجة هؤلاء العاملين الى صندوق تمويل الاسكان الاقتصادى بالمحافظة .
المادة 15
تكفل الدولة دعم النشاط التعاونى الاسكانى وتوفير ما يلزم له من قروض ومواد للبناء وفقا لاحكام التشريعات المنظمة لهذا النشاط .
كما يكون للافراد عند تعلية مبانيهم او استكمالها او التوسع فيها كما يكون للراغبين فى الاستثمار فى مختلف مستويات الاسكان عدا الفاخر منها , الحصول على القروض الميسرة التى تقدمها الدولة والهيئات العامة والجهاز المصرفى .
وكل ذلك وفقا للضوابط بها قرار من الوزير المختص بالاسكان .
المادة 16
يحق لمستاجرى المدارس والاقسام الداخلية لايواء الدارسين بها والمستشفيات وملحقاتهما فى حالة تاجيرها لهم مفروش الاستمرار فى العين ولو انتهت المدة المتفق عليها وذلك بالشروط وبالاجرة المنصوص عليا فى العقد .
.
المادة 17
تنتهى بقوة القانون عقود التاجير لغير المصريين بانتهاء المدد المحددة قانونا لاقامتهم بالبلاد .
وبالنسبة للاماكن التى يستاجرها غير المصريين فى تاريخ العمل باحكام هذا القانون يجوز للمؤجر ان يطلب اخلاءها اذا ما انتهت اقامه المستاجر غير المصرى فى البلاد .
وتثبت اقامة غير المصرى بشهادة من الجهة الادارية المختصة ويكون اعلان غير المصرى الذى انتهت اقامته قانونا عن طريق النيابة العامة .
ومع ذلك يستمر عقد الايجار بقوه القانون فى جميع الاحوال لصالح الزوجة المصرية ولاولادها منه الذين كانوا يقيمون بالعين المؤجرة ما لم يثبت مغادرتهم البلاد نهائيا .
.
المادة 18
لا يجوز للمؤجر ان يطلب اخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد الا لاحد الاسباب الاتية :
(ا) الهدم الكلى او الجزئى للمنشات الايلة للسقوط والاخلاء المؤقـت لمقتضيات الترميم والصيانة وفقا للاحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية .
(ب)اذا لم يقم المستاجر بالوفاء بالاجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما مـن تاريـخ تكليفه بـذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف او باعلان علـى يـد محضر ولا يحكم بالاخلاء اذا قام المستاجر قبل اقفال بـاب المرافعة فى الدعوى باداء الاجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية .
ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستاجر مـن العـين بسبب التاخير فى سـداد الاجرة اعمالا للشرط الفاسخ الصريح اذا ما سدد المستاجر الاجرة والمصاريف و الاتعاب عـند تنفيذ الحكم وبشـرط ان يتـم التنفيذ فـى مواجهة المستاجر .
فاذا تكرر امتناع المستاجر او تاخره فى الوفاء بالاجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالاخلاء او الطرد بحسب الاحوال .
(جـ) اذا ثبت ان المستاجر قـد تنازل عن المكان المؤجر , او اجـره من الباطن بغير اذن كتابى صريح مـن المالك للمستاجر الاصلى , او تركـه للغير بقـصد الاستغناء عـنه نهائيا وذلك دون اخلال بالحالات التـى يجـيز فـيها القانـون للمستاجر تاجـير المكان مفروشـا او التنازل عـنه او تاجـيره مـن الباطن او تركـه لـذوى القربى وفقا لاحكام المادة 29 من القانون 49 لسنه 1977 .
(د) اذا ثبت بحكـم قضائى نهائى ان المستاجر استعمل المكان المؤجر او سمـح باستعماله بطريقة مقلقة للراحـة او ضـاره بسلامة المبنى او بالصحـة العامة او فـى اغراض منافية للاداب العامة .
ومـع عـدم الاخلال بالاسباب المشار اليها لا تمتد بقوة القانون عقود ايجار الاماكن المفروشة .
وتلغى المادة (31) من القانون رقم 49 لسنه 1977 وذلك اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون .
.
المادة 19
فى الاحوال التى يتم فيها تغيير استعمال العين الى غير اغراض السكنى تزاد الاجرة القانونية بنسبة :
(1) 200 % للمبانى المنشاة قبل اول يناير 1944 .
(2) 100 % للمبانى المنشاة منذ اول يناير 1944 وقبل 5 نوفمبر 1961 .
(3) 75 % للمبانى المنشاة منذ 5 نوفمبر 1961 وحتى 9 سبتمبر 1977 .
(4) 50 % للمبانى المنشاة او التى تنشا بعد 9 سبتمبر 1977 .
وفى حاله التغيير الجزئى للاستعمال يستحق المالك نصف النسب المشار اليها .
ويشترط الا يترتب على تغيير الاستعمال كليا او جزئيا الحاق ضرر بالمبنى او بشاغليه .
وتلغى المادة (23) من القانون رقم 49 لسنه 1977 وذلك اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون .
.
المادة 20
يحق للمالك عند قيام المستاجر فى الحالات التى يجوز له فيها بيع المتجر او المصنع او التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية او المؤجرة لغير اغراض السكنى الحصول على 50 % من ثمن البيع او مقابل التنازل بحسب الاحوال , بعد خصم قيمه المنقولات التى بالعين .
وعلى المستاجر قبل ابرام الاتفاق اعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض ويكون للمالك الحق فى الشراء اذا ابدى رغبته فى ذلك واودع الثمن مخصوما منه نسبه الـ50% المشار اليها خزانه المحكمة الجزئية الواقع فى دائرتها العقار ايداعا مشروطا بالتنازل عن عقد الايجار وتسليم العين وذلك خلال شهر من تاريخ الاعلان ، وبانقضاء ذلك الاجل يجوز للمستاجر ان يبيع لغير المالك مع التزام المشترى بان يؤدى للمالك مباشرة نسبه الـ 50 % المشار اليها .
المادة 21
يشترط الا يزيد مجموع ما يقوم المستاجر هو وزوجته واولاده القصر غير المتزوجين بتاجيره مفروشا ـــ بغير موافقه المالك ـــ على شقه واحدة فى نفس المدينه . ويعتد فى تحديد المدينة باحكام قانون الحكم المحلى .
الاحكام المرتبطة بالمادة
.
المادة 22
تعطى اولوية فى تاجير الوحدات السكنية التى تقيمها الدولة او المحافظات او الهيئات العامة او شركات القطاع العام لتلبية احتياجات العاملين الذين انتهت خدمتهم من شاغلى المساكن التابعة للحكومة ووحدات الحكم المحلى والهيئات العامة وشركات القطاع العام وكذلك ملاك العقارات واقاربهم حتى الدرجة الثانية فى المحافظة التى يؤجرون بها وحدات العقار المملوك لهم للغير , وتوزع هذه الوحدات بينهم وفقا للاولويات التى صدر بها قرار من المحافظ المختص .
واذا اقام المستاجر مبنى مملوكا له يتكون من اكثر من ثلاث وحدات فى تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذى يستاجره او توفير مكان ملائم لمالكه او احد اقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذى اقامه بما لا يجاوز مثلى الاجرة المستحقة له عن الوحدة التى يستاجرها منه .
الاحكام المرتبطة بالمادة
.
المادة 23
يعاقب بعقوبة جريمة النصب المنصوص عليها فى قانون العقوبات المالك الذى يتقاضى باية صورة من الصور , وبذاته او بالوساطة , اكثر من مقدم عن ذات الوحدة او يؤجرها لاكثر من مستاجر , او يبيعها لغير من تعاقد معه على شرائها , ويبطل كل تصرف بالبيع لاحق لهذا التاريخ ولو كان مسجلا .
ويعاقب بذات العقوبة المالك الذى يتخلف دون مقتض عن تسليم الوحدة فى الموعد المحدد ، فضلا عن الزامه بان يؤدى الى الطرف الاخر مثلى مقدار المقدم وذلك دون اخلال بالتعاقد وبحق المستاجر فى استكمال الاعمال الناقصة وفقا لحكم الفقرة الاخيرة من المادة 13 من القانون رقم 49 لسنة 1977 .
ويكون ممثل الشخص الاعتبارى مسئولا عما يقع منه من مخالفات لاحكام هذه المادة .
.
المادة 24
فيما عدا العقوبة المقررة لجريمة خلو الرجل تلغى جميع العقوبات المقيدة للحرية المنصوص عليها فى القوانين المنظمة لتاجير الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر وذلك دون اخلال باحكام المادة السابقة .
ومع ذلك يعفى من جميع العقوبات المقررة لجريمة خلو الرجل كل من بادر الى رد ما تقاضاه بالمخالفة لاحكام القانون الى صاحب الشان , واداء مثليه الى صندوق تمويل الاسكان الاقتصادى بالمحافظة وذلك قبل ان يصبح الحكم نهائيا فى الدعوى .
.
المادة 25
يقع باطلا بطلانا مطلقا كل شرط او تعاقد يتم بالمخالفة لاحكام هذا القانون او القوانين السابقة له المنظمة للعلاقة بين المالك والمستاجر .
وفضلا عن الحكم بالغرامة المنصوص عليها فى هذه القوانين تقضى المحكمة المختصة بابطال التصرف المخالف وباعتباره كان لم يكن وبرد الحالة الى ما يتفق مع احكام القانون مع الزام المخالف بالتعويض ان كان له مقتض .
وفى جميع الاحوال يلزم كل من يحصل على مبلغ بالمخالفة لاحكام تلك القوانين بان يردها الى من اداها , كما يلزم فضلا عن ذلك بدفع مثلى هذه المبالغ لصندوق تمويل الاسكان الاقتصادى بالمحافظة ، ويثبت اداء هذه المبالغ بجميع طرق الاثبات .
.
المادة 26
لا تسرى احكام الماده (9) من هذا القانون على الاماكن التى تحتاج الى ترميم وصيانة بسبب اضرار الحرب , ويستمر العمل بالقواعد والنظم المطبقه حاليا فى شان ترميمها وصيانتها .
.
المادة 27
تعامل فى تطبيق احكام هذا القانون معاملة المبانى المؤجرة لاغراض السكنى ، الاماكن المستعملة فى اغراض لا تدخل فى نطاق النشاط التجارى او الصناعى او المهنى غير التجارية ، ولا يفيد من احكام هذه المادة سوى المستاجرين المصريين .
.
المادة 28
تعامـل صناديـق التامـين الخاصـة وصناديق الاسكان معامـلة الجمعيات التعاونية لبناء المساكن , وذلك بالنسبة لما تستثمـره هـذه الصناديق من امـوال فى مجال الاسكان عدا المستوى الفاخر .
المادة 29
ينشر هذا القانون فى الجريدة الرسمية . ويعمل به من اليوم التالى لتاريخ نشره .
يبصم هذا القانون بخاتم الدوله , و ينفذ كقانون من قوانينها .